부담부증여 세금 계산: 전세 낀 아파트 증여 사례

결론

아들의 증여세 과세가액은 7억원(= 시가 12억 − 채무 5억)이며, 아버지에게 발생하는 양도차익은 2억 5,000만원(= 양도가액 5억 − 취득가액 2억 5,000만원)이다.

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근거

전제: 직계존비속 간 부담부증여의 채무 인정 요건

소득세법 시행령 제151조 제3항 및 상증세법 제47조 제3항은, 직계존비속 간 부담부증여에서는 채무를 수증자가 인수하더라도 원칙적으로 인수되지 않은 것으로 추정한다. 다만, 그 채무가 임대보증금(제3자인 임차인에 대한 채무)인 경우에는 상증세법 시행령 제36조 제2항 및 제10조 제1항에 따라 객관적으로 인정되는 채무에 해당하여 추정이 깨진다. 이 사안에서 채무는 제3자인 임차인의 전세보증금 5억원이므로, 객관적으로 입증 가능한 채무로서 부담부증여가 인정된다.

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① 아들의 증여세 과세가액

상증세법 제47조 제1항에 따르면:

증여세 과세가액 = 증여재산가액 − 수증자가 인수한 채무액

증여세 산출 시에는 직계존속으로부터 받은 증여재산에 대해 5,000만원의 증여재산공제(상증세법 제53조)가 적용된다. 단, 10년 내 기증여가 있으면 합산되므로 추가 확인이 필요하다(아래 유의 참조).

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② 아버지의 양도소득세 — 양도차익 계산

부담부증여 시 채무 인수액에 해당하는 부분은 소득세법 제88조 제1호에 따라 양도로 본다.

소득세법 시행령 제159조 제1항의 산식에 따라 계산한다.

양도가액 (소령 §159 ①2호)

양도가액 = 상증법 §60~66 평가가액 × (채무액 ÷ 증여가액)

본 사안에서 시가 12억원이 확인되므로, 기준시가 적용 없이 시가로 산정한다.

양도가액 = 12억원 × (5억원 ÷ 12억원) = 5억원

취득가액 (소령 §159 ①1호)

취득가액 = 실지취득가액 × (채무액 ÷ 증여가액)

취득가액 = 6억원 × (5억원 ÷ 12억원) = 2억 5,000만원

※ 양도가액을 시가(실지거래가액에 준하는 방식)로 산정하므로 취득가액도 실지거래가액으로 산정한다(소득세법 제100조, 소령 §159 ①1호 괄호).

양도차익

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유의

1. •

   증여세 — 10년 내 합산 증여 확인 필요: 아버지로부터 10년 내 기증여가 있으면 그 가액이 과세가액에 합산되고, 기납부 증여세는 세액공제된다(상증세법 제47조 제2항·제58조). 추가 확인 필요.

2. •

   아버지의 1세대 1주택 비과세 검토: 이 아파트가 아버지 세대의 유일한 주택이고 보유·거주 요건을 갖춘 경우, 부담부증여의 채무 상당 부분도 1세대 1주택 비과세 대상이 될 수 있다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 이 경우 양도차익 2억 5,000만원에 대한 양도소득세가 비과세된다. 세대 구성·보유기간·거주기간은 문서에 없으므로 추가 확인 필요.

3. •

   아버지의 양도소득세 — 장기보유특별공제·세율: 비과세가 배제되는 경우, 취득일부터 증여일까지의 보유기간에 따른 장기보유특별공제(소득세법 제95조)와 다주택 여부에 따른 세율(기본세율 or 중과)을 추가로 적용해야 한다. 보유기간·다주택 여부는 문서에 없으므로 추가 확인 필요.

4. •

   취득세(아들): 아들은 채무 인수액(5억원)에 대해서는 유상취득세율(주택 규모·조정대상지역 여부에 따라 다름), 나머지 7억원에 대해서는 무상취득(증여) 세율이 각각 적용된다.

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관련 쟁점

• •1세대 1주택 비과세 해당 시 세액은 0원: 아버지의 보유기간·거주기간·세대 주택 수를 확인해, 비과세 요건 충족 여부를 먼저 판단해야 한다.
• •아들이 향후 이 아파트를 양도할 때 이월과세 적용 여부: 직계존비속으로부터 증여받은 자산은 증여일로부터 10년 이내 양도 시 취득가액을 증여자(아버지)의 취득가액으로 소급 적용한다(소득세법 제97조의2, 2023.1.1 이후 증여분은 10년).
• •증여세 신고 시 감정평가 활용 가능성: 시가(12억원)가 국세청 공시가격과 크게 다를 경우, 감정평가를 통한 시가 산정이 증여세 및 양도소득세 모두에 영향을 미치므로 검토할 만하다.