상속세와 저당권, 경매 배분에서 누가 우선하나요?

결론 — 상속세는 그 재산에 대하여 부과된 당해세이므로 저당권 설정일(2023-01-15)이 법정기일(2024-05-01)보다 앞서더라도 저당채권에 우선합니다. 따라서 매각대금 3억원은 상속세 1억원 전액 → 저당권 2억원 순으로 배분되고, 저당채권 2억5천만원 중 5천만원은 미회수로 남습니다(강제징수비·최우선변제 임금채권 등이 없다는 전제).

근거

• •국세기본법 제35조 제3항: 그 재산에 대하여 부과된 상속세·증여세·종합부동산세(당해세)는 제1항 제3호(법정기일 전 설정된 전세권·질권·저당권 담보채권 우선)에도 불구하고 우선 징수한다. 즉 법정기일과 저당권 설정일의 선후를 따지지 않습니다.
• •예규 징세46101-3182(1993.07.29.): 저당권이 설정등기된 재산의 매각금액에서 그 재산에 부과된 상속세를 징수하는 경우 상속세는 저당권 설정등기일에 관계없이 항상 우선한다.
• •예규 징세46101-840(2000.06.08.): 체납국세가 공매재산에 부과된 상속세(당해세)이면 저당권 설정일에 불구하고 항상 우선한다.
• •예규 징세46101-822(1996.03.15.): 다만 우선하는 상속세의 범위는 총 상속재산가액 중 해당 매각재산가액에 안분한 금액에 한한다.
• •적용시기: 개정 국세기본법 제35조는 부칙 제3조(2022-12-31 공포, 2023-01-01 시행)에 따라 시행 이후 국세징수법 제84조 매각결정 또는 민사집행법 제128조 매각허가결정을 하는 경우부터 적용됩니다.

배분 계산

유의

• •상속세 1억원 전액이 이 부동산에 안분되는 당해세인지 확인해야 합니다. 다른 상속재산이 함께 있으면 총 상속재산가액 중 해당 부동산가액 비율로 안분한 금액만 당해세로서 우선하고, 나머지는 일반 국세로서 법정기일(2024-05-01) 기준으로 저당권(2023-01-15)에 후순위가 됩니다.
• •이 부동산이 주택이고 대항요건+확정일자를 갖춘 임차보증금반환채권(또는 주거용 건물 전세권)이 있고 그 확정일자·설정일이 2024-05-01보다 빠르면, 국세기본법 제35조 제7항에 따라 당해세 우선분(1억원) 범위에서 임차인이 당해세 순위를 대신하여 변제받습니다. 이 경우에도 선순위 저당권 배분액에는 영향이 없습니다. 질문에 임차인 언급이 없어 위 배분표는 임차인 부재를 전제로 산출했습니다.
• •강제징수비·경매비용, 근로기준법상 최우선변제 임금·퇴직금, 주임법 제8조 소액보증금 최우선변제액이 있으면 국세기본법 제35조 제1항 각 호에 따라 상속세보다 먼저 공제됩니다(위 계산에는 미반영).
• •추가 확인 필요: ① 총 상속재산 대비 이 부동산의 안분비율 ② 임차인·전세권자 유무와 확정일자 ③ 매각결정(매각허가결정)일이 2023-01-01 이후인지 ④ 저당권이 근저당이면 채권최고액이 아닌 실제 확정 피담보채권액.

관련 쟁점

• •상속세 중 이 부동산 안분분을 초과하는 부분의 순위(법정기일 vs 저당권 설정일) 판정과 그 금액 산정.
• •임차보증금이 있는 경우 제35조 제7항 순위대체 시뮬레이션(저당권·임차인·상속세 3자 배분).
• •저당권이 근저당인 경우 채권최고액 2.5억원과 실제 잔존 원리금의 차이에 따른 배분액 변동.