생애 첫 주택을 사면 취득세율은 얼마이고 감면도 받을 수 있나요?

결론

취득가액 7.5억원·1세대 1주택(무주택자의 신규 취득)이므로 지방세법 제11조 제1항 제8호 나목의 누진산식이 적용되어 **취득세율은 2.00%**이고, 취득세 15,000,000원 + 지방교육세 1,500,000원 + 농어촌특별세 0원(전용 85㎡ 이하 비과세) = 총 16,500,000원입니다. 다만 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입 감면) 요건을 갖추면 취득세에서 200만원을 공제해 취득세는 13,000,000원이 되므로 반드시 함께 검토하십시오.

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근거

1) 취득세율 — 지방세법 제11조 제1항 제8호 나목 (현행 조문)

• •유상거래로 주택을 취득하고 취득당시가액이 6억원 초과 9억원 이하인 경우 세율은 (취득당시가액 ÷ 3억원 × 2 − 3) × 1/100 (소수점 다섯째자리 반올림, 넷째자리까지)
• •대입: (750,000,000 ÷ 300,000,000) = 2.5 → 2.5 × 2 = 5 → 5 − 3 = 2 → 2 × 1/100 = 0.02 = 2.0000%
• •서울이 비조정대상지역이고 1세대 1주택(취득 전 무주택)이므로 지방세법 제13조의2의 다주택·법인 중과는 적용되지 않습니다.
• •전용 84㎡ 아파트는 시행령 제28조 제4항 제4호의 고급주택(연면적 245㎡ 초과) 기준에 해당하지 않아 제13조 제5항 사치성재산 중과도 없습니다.

2) 취득세 본세

• •750,000,000원 × 2.00% = 15,000,000원

3) 지방교육세 — 지방세법 제151조 제1항 제1호 본문 괄호 (현행 조문)

• •제11조 제1항 제8호 적용분은 "해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액의 100분의 20"
• •① 과세표준 산출액 = 750,000,000 × (2.00% × 50%) = 750,000,000 × 1.00% = 7,500,000원
• •② 7,500,000원 × 20% = 1,500,000원
• •검산: 1,500,000 ÷ 15,000,000 = 0.1 (주택 유상거래분 지방교육세는 취득세액의 10%) ✓

4) 농어촌특별세 — 농어촌특별세법 제4조 제11호 (현행 조문)

• •대통령령으로 정하는 서민주택(국민주택규모, 주택법 제2조 제6호상 전용 85㎡ 이하)에 대한 취득세는 농특세 비과세입니다.
• •전용면적 84㎡ ≤ 85㎡ → 농어촌특별세 0원
• •(85㎡ 초과였다면 농특세법 제5조 제1항 제6호에 따라 '표준세율 2%로 산출한 취득세액 × 10%' = 750,000,000 × 2% × 10% = 1,500,000원이 부과됩니다.)

5) 합계 (표준세율 기준)

6) 생애최초 주택 구입 감면 정면 검토 — 지방세특례제한법 제36조의3 (현행 조문)

요건을 사실관계와 대조하면:

• •취득일 현재 본인·배우자가 주택 소유 사실 없을 것 → 질의상 "1세대 무주택자"이므로 충족 가능(단, 조문은 '세대'가 아니라 '본인 및 배우자' 기준이므로 배우자 명의 주택만 확인하면 됨)
• •취득당시가액 12억원 이하 → 7.5억원, 충족
• •유상거래(매매) 취득, 부담부증여 아님 → 충족
• •본인이 거주할 목적일 것 → 확인 필요
• •미성년자 아닐 것 → 확인 필요
• •일몰: 2028년 12월 31일까지 → 오늘(2026-08-20) 기준 유효

감면액 구분: 전용 84㎡ 아파트는 제1항 제1호 가목(60㎡ 이하 공동주택, 아파트 제외)·나목·다목·라목(인구감소지역) 어디에도 해당하지 않으므로 제2호 적용 → 산출세액 15,000,000원 > 200만원이므로 200만원 공제.

• •감면 적용 시 취득세 = 15,000,000 − 2,000,000 = 13,000,000원

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유의

• •지방교육세의 감면 연동 여부: 지방세법 제151조 제1항 제1호 다목1)은 "감면법령이 취득세의 감면율을 정하는 경우" 그 감면율만큼 지방교육세도 감면한다고 규정합니다. 생애최초 감면은 감면율이 아닌 정액공제(200만원) 방식이어서 다목1)의 문언에 곧바로 포섭되지 않으므로, 지방교육세는 본문 방식대로 1,500,000원 전액 부과되는 것으로 보는 것이 조문상 자연스럽습니다. 다만 이 점을 직접 확정하는 예규·심판례는 이번 근거에서 직접 확인되지 않았으므로, 신고 전 관할 시·군·구 세정과에 확인하시기를 권합니다.
• •감면 추징(제36조의3 제4항): 취득일부터 3년 이내에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 감면세액이 추징됩니다.
• •신고·납부기한: 취득일부터 60일 이내(지방세법 제20조 계열 규정).
• •추가 확인 필요:
• •배우자 명의 주택 소유 이력(제36조의3 제1항은 '본인 및 배우자' 기준)
• •실제 거주 목적 여부 및 취득자 연령(미성년자 배제)
• •서울 해당 자치구의 취득일 현재 조정대상지역 지정 여부(질의는 비조정 전제 — 지정 시에도 1주택이면 세율은 동일하나, 제13조의2 제4항의 계약일 기준 특례가 별도 쟁점이 됩니다)
• •지방세법 제151조 제2항에 따른 조례상 지방교육세 세율 가감(±50% 범위) 적용 여부

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관련 쟁점

1. •생애최초 감면과 지방교육세·농특세의 연동 처리 — 정액공제 방식에서 부가세목 산출 기준(제151조 제1항 제1호 다목 적용 여부)
2. •잔금일 전 다른 주택을 취득·상속받아 1세대 2주택이 되는 경우 제13조의2 중과 및 일시적 2주택 제외 요건 검토
3. •취득당시가액 판정 기준 — 부담부 승계(전세보증금 인수)·중개보수·옵션대금 등의 과세표준 포함 여부(지방세법 제10조의3)