상속 토지 평가, 감정가액과 개별공시지가 중 무엇이 우선인가요?

결론 — 요건을 갖춘 감정가액이 있으면 감정가액이 우선입니다. 감정가액은 상증법 제60조 제2항·시행령 제49조 제1항 제2호의 '시가로 인정되는 것'이고, 개별공시지가(제61조 제1항 제1호)는 제60조 제3항에 따라 '시가를 산정하기 어려운 경우'에만 적용되는 후순위 보충적 방법입니다. 즉 유사매매사례가액이 없다는 사실만으로 곧바로 공시지가로 가는 것이 아니라, ① 평가기간 내 ② 둘 이상(기준시가 10억원 이하 토지는 하나 이상) 감정기관의 ③ 목적·원형 요건을 충족한 감정가액이 있는지를 먼저 따져야 합니다.

근거

• •상증법 제60조 제1항·제2항: 상속재산은 평가기준일 현재 시가로 평가하며, 시가에는 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이 포함됩니다.
• •상증법 제60조 제3항: 보충적 평가방법(제61조 개별공시지가)은 "시가를 산정하기 어려운 경우"에 비로소 적용됩니다 → 감정가액과 공시지가는 대등한 선택지가 아니라 원칙(시가) ↔ 예외(보충) 관계입니다.
• •시행령 제49조 제1항 제2호: 평가기간(상속은 평가기준일 전후 6개월) 내에 둘 이상의 공신력 있는 감정기관 감정가액이 있으면 그 평균액을 시가로 봅니다. 다만 ⓐ 조건부 평가 등 상속·증여세 납부목적에 부적합한 감정가액, ⓑ 평가기준일 현재 원형대로 감정하지 않은 감정가액은 제외됩니다.
• •상증법 제60조 제5항 + 시행령 제49조 제6항: 감정기관 수는 둘 이상이 원칙이나, 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상으로 족합니다.
• •시행령 제49조 제1항 제2호 단서(기준금액 심사): 감정가액이 '제61조 등 보충적 평가액'과 '유사재산 시가의 90%' 중 적은 금액(기준금액)에 미달하면 세무서장이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰한 가액에 따릅니다(단, 재감정가액이 납세자 제시 감정가액보다 낮으면 그렇지 않습니다). 기준금액 이상이어도 평가심의위원회 심의로 부적정 판정이 가능합니다.
• •시행령 제49조 제2항 제2호: 감정가액의 평가기간 내 해당 여부는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단합니다(둘 다 기간 내여야 함). 시가로 볼 가액이 둘 이상이면 평가기준일에 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다.
• •시행령 제49조 제1항 단서: 평가기간을 벗어난 경우에도 ⓐ 평가기준일 전 2년 이내, ⓑ 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 감정은 가격변동의 특별한 사정이 없음을 전제로 납세자·과세관청의 신청 + 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 포함할 수 있습니다. 판결 이유는 이때 '가격변동의 특별한 사정이 없었다'는 점은 과세관청이 주장·증명해야 하고 보다 엄격한 증명이 필요하다고 보아(대법원 1990.6.26. 선고 89누6907, 대법원 1998.7.10. 선고 97누10765 취지 참조), 개별공시지가 상승·지가변동률을 근거로 감정가액의 시가성을 부정했습니다. 같은 판결은 신고기한 후 6개월을 넘겨 4년 이상 지난 법원 감정가액은 시가로 쓸 수 없다고 판단했습니다(소급감정 제한 취지).
• •반대로 요건을 갖춘 감정가액도 없으면 개별공시지가입니다 — (재산상속46014-1666, 1999.9.11.)은 "평가기간 내에 시가로 인정되는 거래가격 등이 없는 경우 토지의 평가는 제61조 제1항 제1호에 따라 개별공시지가에 의한다"고 회신했습니다. (재삼46014-1645, 재삼46014-2823), (조심 2011-중-1681), (조심 2011-전-1646)도 같은 취지이며, 특히 이 자료는 공시지가가 없는 부동산은 감정평가액 또는 보충적 평가방법에 따른다고 판단했습니다.
• •법인 보유 토지를 비상장주식 순자산가치 산정 목적으로 평가하는 경우: (재삼01254-3303)는 상속개시일 전후 6개월 내 해당 법인의 토지·건물에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 확인되면 그 가액을 시가로 적용한다고 회신했습니다(시행령 제54조 제2항의 순자산가액 산정에 반영).

유의

• •감정가액이 반드시 유리한 것은 아닙니다. 통상 감정가액 > 개별공시지가이므로 상속세는 늘지만, 취득가액이 상향되어 후속 양도소득세는 줄어듭니다. (국심 2006-중-2878)·(조심 2011-중-1681)는 상속 당시 공시지가로 평가·신고했다면 양도 시 취득가액을 사후 감정가액으로 바꿀 수 없다고 보아 기각했습니다 → 상속 단계에서의 선택이 사실상 확정되므로, 상속세율과 향후 양도세율을 함께 놓고 판단해야 합니다.
• •감정 시점 설계: 가격산정기준일과 평가서 작성일이 모두 전후 6개월 내에 들어오도록 하고, 평가기간을 넘기면 평가심의위원회 심의 + '가격변동 특별한 사정 없음' 쟁점을 감수해야 합니다.
• •감정기관이 다른 기관 감정가액의 80%에 미달하는 등의 사유가 있으면 시가불인정 감정기관 지정 대상이 되고 그 기간의 감정가액은 시가로 보지 않습니다(법 제60조 제5항, 시행령 제49조 제7항~제10항).
• •임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 토지는 보충적 평가 시 임대료 환산가액과 개별공시지가 중 큰 금액입니다(법 제61조 제5항).
• •추가 확인 필요: ① 대상 토지의 기준시가가 10억원 이하인지(감정기관 1개 가능 여부), ② 감정평가 목적이 상속세 납부목적으로 적합한지·평가기준일 현재 원형대로 감정했는지, ③ 상속개시일과 감정 기준일·작성일의 정확한 날짜, ④ '비상장 토지'가 개인 소유 토지인지 비상장법인 보유 토지(주식평가 목적)인지 — 후자면 시행령 제54조 체계가 함께 적용됩니다.
• •최신성: 시행령 제49조 제1항 제2호는 2026.2.27. 공포·시행 개정(부칙 제11조: 시행 이후 평가하는 경우부터 적용)의 대상 조항입니다. 위 인용은 제시된 현행 조문 전문 기준이며, 그 개정으로 구체적으로 무엇이 바뀌었는지는 근거에서 확인되지 않으므로 법제처 부칙 원문 확인을 권합니다.

관련 쟁점

• •감정가액을 시가로 쓸 경우 감정평가수수료의 상속세 과세가액 공제 가능액·한도 확인(적용 조문은 별도 확인 필요).
• •상속세 부담 증가액 vs 향후 양도 시 취득가액 상향에 따른 양도세 절감액의 비교(A안: 공시지가 신고 / B안: 감정가액 신고) — 상속세 최고세율 구간 진입 여부와 예상 양도시기가 갈림 변수.
• •평가기간 경과 후 감정(법정결정기한 내)을 활용할 경우 평가심의위원회 신청 절차와 '가격변동의 특별한 사정' 입증구조 설계.