무허가 농가주택도 취득세 중과 주택 수에 들어가나요?

결론 — 포함되지 않습니다. 해당 농가주택은 지방(수도권 외) 소재이고 시가표준액이 7천만원으로 2억원 이하여서 지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제1호 가목(→ 제28조의2 제1호 나목)의 '주택 수 제외 저가주택'에 해당하기 때문입니다. 다만 기보유 수도권 아파트 1채는 그대로 산입되므로, 새로 취득하는 조정대상지역 아파트는 '1세대 2주택째' 취득이 되어 원칙적으로 8% 중과 대상이고, 일시적 2주택 요건을 갖추면 1~3% 표준세율로 돌아갑니다.

근거

1. •무허가 주택의 '주택' 해당성 자체는 정리된 쟁점

• •지방세법 제11조 제1항 제8호 괄호는 구 건축법(법률 제7696호 개정 전)상 건축허가·신고 없이 건축이 가능했던 주택으로서 건축물대장에 기재되지 않은 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다고 규정합니다.
• •주택분 재산세가 부과되고 있다는 사실은 현황부과의 결과로 주택성의 방증입니다(현황부과 조문 원문은 이번 근거에 포함되지 않아 조문번호 인용은 생략). 즉 '무허가라서 주택이 아니다'라는 방향의 다툼은 실익이 없고, 남는 판단은 주택 수 산입 제외 규정에 걸리는지 여부입니다.
• •참고로 양도세 영역에서도 무허가주택을 주택으로 본 해석이 있습니다(재일46014-2591, 1995.9.30 — 다만 이는 양도세 1세대1주택 판정 사안).

1. •취득세 중과 주택 수에서 빠지는 저가주택

• •주택 수 산정은 지방세법 제13조의3 및 시행령 제28조의4가 근거이며, 시행령 제28조의4 제6항 제1호 가목이 제28조의2 제1호의 저가주택을 주택 수에서 제외합니다.
• •제28조의2 제1호는 소재지로 기준이 갈립니다: 가목 수도권 시가표준액 1억원 이하 / 나목 수도권 외 2억원 이하.
• •사안의 농가주택은 지방 소재 + 시가표준액 7천만원 → 나목의 2억원 이하에 해당 → 주택 수 불산입.
• •단서로 정비구역·사업시행구역 소재 주택은 제외 대상에서 다시 빠지므로, 해당 농가주택이 도시정비법상 정비구역 등에 있지 않은지만 확인하면 됩니다.
• •별도로 시행령 제6항 제1호 마목의 농어촌주택(제28조의2 제11호) 제외 규정도 있으나, 이미 저가주택 요건으로 제외되므로 실익은 없습니다(농어촌주택 요건 원문은 이번 근거에서 직접 확인되지 않음).

1. •주택 수 전수 열거(제외 판정과 합산 분리)

→ 합계 2주택 = 조정대상지역 내 2주택째 취득.

1. •적용 세율

• •조정대상지역 2주택 취득 시 중과세율 8%(다주택·조정지역 중과 8%/12%는 표준세율과 별도, 지방세법 제13조의2). 농가주택이 빠져도 아파트 1채가 남아 있으므로 1주택 표준세율(1~3%)로는 가지 않습니다.
• •다만 일시적 2주택(신규 취득 후 종전 수도권 아파트를 처분기한 내 처분)에 해당하면 1주택 세율(제11조 제1항 제8호: 6억 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 = (가액×2/3억원−3)÷100, 9억 초과 3%)이 적용됩니다. 이때 주택 수에서 빠진 농가주택은 일시적 2주택 판단에서도 걸림돌이 되지 않습니다.

1. •예시 계산(가정: 신규 아파트 취득가액 12억원, 국민주택규모 초과 아님)

• •중과 적용 시: 12억 × 8% = 96,000,000원(본세).
• •일시적 2주택 인정 시: 9억 초과이므로 3% → 12억 × 3% = 36,000,000원(본세). 지방교육세는 이 세율의 1/10(3,600,000원), 전용 85㎡ 이하면 농특세 비과세.
• •중과세율 적용 시의 지방교육세·농특세 산출률은 이번 근거에 조문 원문이 없어 현행 조문 확인 권고.

유의

• •추가 확인 필요:

1. •농가주택이 정비구역·사업시행구역 소재인지 — 해당하면 저가주택 제외가 배제되어 주택 수에 산입되고, 신규 아파트는 3주택째(12% 중과)가 됩니다.
2. •신규 아파트 취득일 현재 해당 지역의 조정대상지역 지정 여부 — 지정·해제가 잦아 취득일 기준으로 확인해야 합니다(주택법 시행령 제72조의3).
3. •일시적 2주택 처분기한 — 지방세법 시행령상 종전주택 처분기한(현행 3년으로 이해되나, 해당 조문 원문이 이번 근거에 없어 시행령 제28조의5 원문 확인 권고).
4. •시가표준액 판정 시점은 주택 수 산정일 기준이며, 지분·부속토지만 보유해도 전체 주택 기준 시가표준액으로 봅니다.

• •혼동 주의: 양도소득세 중과 주택 수의 '수도권·광역시 외 기준시가 3억원 이하 제외'(소득세법 제104조 제7항, 시행령 제167조의3·제167조의4 제2항 제1호)는 별개 법체계입니다. 취득세 판정에 3억원 기준을 끌어오면 안 됩니다.

관련 쟁점

• •이 농가주택을 나중에 양도하거나 수도권 아파트를 양도할 때의 양도세 중과 주택 수(3억원 기준)와 1세대1주택 비과세 판정 — 취득세와 결론이 달라질 수 있음.
• •종합부동산세 주택 수·과세표준에서 지방 저가주택 특례 적용 여부 검토.
• •일시적 2주택으로 신고 후 기한 내 종전주택 미처분 시 중과세율과의 차액 및 가산세 추징 구조 점검.