조심2025중3938 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인의 배우자인 B는 2003.7.5. 경기도 시흥시 OOO 토지 총 669㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매 및 증여를 원인으로 취득하였고, 2007.10.8. 위 OOO 토지 지상에 건물(이하 “쟁점건물”이라 하고 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 보유하다가 2024.3.29. 쟁점부동산을 주식회사 A에 양도한 후 2024.4.25. 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2025.3.18.〜2025.5.5. 기간 동안 B에 대한 양도소 득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 실질소유자를 청구인으로 보아 과다신고된 취득가액을 경정하고 납세의무자를 청구인으로 하여 2025.7.4. 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을, 2 025.8.12. 2024년도 지방개인소득세 OOO원을 각 결정·고지하였다 .

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.29. 및 2025.10.14 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 청구인을 쟁점부동산의 실질소유자로 볼 수 있는지 여부

② 쟁점토지의 취득가액 산정이 적정한지 여부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다 .

(2) 소득세법

제80조【결정과 경정】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정한다.

제99조【기준시가의 산정】① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매 매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(3) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

제8조【종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례】다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법 령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조 까지 및 제12조 제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다.

2. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

(4) 소득세법 시행령

제166조 【 양도차익의 산정 등 】 ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1항 에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.

(5) 부가가치세법 시행령

제64조 【 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 】 ① 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준 시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만 , 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인의 배우자인 B에 대한 양도소 득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 실질소유자를 청구인으로 보아 과다신고된 취득가액을 경정하고 납세의무자를 청구인으로 하여 아래 <표1>과 같이 청구인에게 이 건 양도소득세를 결정·고지하였다.

<표1> 이 건 양도소득세 처분 내역

○○○

(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가)쟁점부동산 등의 등기사항전부증명서상 소유권에 관한 사항은 다음과 같이 등재되어 있다.

1) B는 2003.7.5. F으로부터 경기도 시흥시 OOO 토지 및 건물(쟁점외부동산)과 같은 동 371-15, 371-17 및 371-18 토지(쟁점토지)를 매매 및 증여를 원인으로 취득하였다.

2) 또한, B는 2007.10.8. 쟁점토지 중 경기도 시흥시 OOO 토지 지상에 건물(쟁점건물 )을 신축하여 소유권보존등기를 경료하였다.

3) 이후, B는 2022.10.21. 쟁점외부동산을 증여를 원인으로 청구인 앞으로 소유권이전등기를 해주었고, 2024.3.29. 쟁점부동산을 매매를 원인으로 주식회사 A 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다.

(나)쟁점부동산 등의 등기사항전부증명서상 등재되어 있는 소유권 이외의 권리에 관한 사항의 주요 내용은 다음과 같다.

1) B는 쟁점부동산 등을 공동담보로 제공하고 2009.5.29. 채무자를 청구인으로, 채권최고액을 OOO원으로, 근저당권자를 OOO지점으로 각각 하여 근저당권설정등기를 하였다가 2011.4.11. 이를 말소등기하였다.

2) B는 2011.4.8. 채무자를 청구인으로, 채권최고액을 OOO원으로, 근저당권자를 주식회사 OOO지점으로 각각 하여 근저당권설정등기를 하였다가 2014.6.19. 이를 말소등기한 후 같은 날 채무자를 청구인으로, 채권최고액을 OOO원으로, 근저당권자를 주식회사 OOO지점으로 각각 하여 근저당권설정등기를 하였다가 2018.3.20. 이를 말소등기하였다.

3) 또한, B는 2018.3.20. 채무자를 청구인으로, 채권최고액을 OOO원으로, 근저당권자를 OOO지점으로 각각 하여 근저당권설정등기를, 2020.8.26. 채무자를 청구인으로, 채권 최고액을 OOO원으로, 근저당권자를 OOO지점 으로 각각 하여 근저당권설정등기를, 2022.8.25. 채무자를 청구인으로, 채권최고액을 OOO원 으로, 근저당권자를 OOO지점으로 각각 하여 근저당권설정 등기를 각각 경료하였다가 2024.3.29. 이를 각각 말소등기하였다.

4) 금융증빙 등에 따르면 B는 쟁점부동산의 양도가액(OOO원) 에서 양도소득세 등을 제외한 나머지 OOO원 중 OOO원을 청구인 명의의 위 대출금 상환에 사용한 것으로 나타난다.

(다) 국세청의 국세통합시스템에 의하면 쟁점사업장의 사업자등록 내역은 아래 <표2>와 같이 변경된 것으로 나타난다.

<표2> 쟁점사업장의 사업자등록 변경 내역

○○○

(라) 국세청의 국세통합시스템에 의하면 청구인의 총 사업내역은 아래 <표3>과 같고, B는 2007.4.20. 쟁점부동산을 사업장으로 하여 부동산임대업 사업자등록을 한 이력 외에는 확인되는 사업 이력이 없는 것으로 확인된다.

<표3> 청구인의 총 사업내역

○○○

(마) 청구인의 쟁점사업장과 관련된 종합소득세 신고 및 B의 근로소득 신고 내역은 아래 <표4>와 같다.

<표4> 청구인의 종합소득세 신고 내역 등

○○○

(바) 처분청이 작성한 조사보고서에 따르면, 처분청은 쟁점외부동산 등의 전소유자인 F의 대출승계 및 E 명의의 계좌에 이체된 내역 등을 근거로 쟁점외부동산 및 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 조사하였고, 이에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없는바, 처분청은 위 OOO원을 기준시가로 안분하여 아래 <표5>와 같이 쟁점토지의 취득가액을 산정한 것으로 나타난다.

<표5> 처분청의 쟁점토지 취득가액 산정 내역

○○○

(사) 국세청의 국세통합시스템에 따르면 청구인의 체납 내역은 아래 <표6>과 같은데, 동 체납액은 심판청구일 현재 전액 소멸시효가 완성된 것으로 확인된다.

<표6> 청구인의 체납 내역

○○○

(아) 그 밖에 청구인이 이 건 조사 시 쟁점외부동산의 취득과정에 대하여 작성한 소명서는 다음과 같다.

○○○

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은B와 법적 부부로서, 쟁점부동산을 사업장으로 하여 쟁점사업장을 공동으로 운영하였으므로 쟁점부동산을 청구인의 명의신탁재산으로 볼 수 없다고 주장하나, 「 국세기본법」 제14조 제1항은 ‘과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다’고 규정하고 있고, 부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 부동산을 양도하여 그 양도로 인한 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 실질과세의 원칙상 당해 양도소득세의 납세의무자는 양도의 주체인 명의신탁자이지 명의수탁자가 그 납세의무자가 되는 것은 아닌바(대법원 1997.10.10. 선고 96누6387 판결, 참조),

청구인의 배우자는 쟁점부동산을 취득할 당시 취득자금 중 대출금을 제외한 나머지 자금(쟁점건물 신축자금)을 마련할 경제적인 능력이 있었는지 의문이고, 청구인은 쟁점부동산을 취득 시부터 계속하여 쟁점사업장으로 사용하면서 사업을 영위하였는데, 이는 청구인이 배우자의 명의를 차용하여 쟁점부동산을 실질적으로 사용한 것으로 볼 수 있는 점, 청구인이 이 건 조사 시 작성한 소명서에 따르면, 청구인 스스로도 신용불량 상태로 인하여 배우자 명의로 쟁점부동산을 취득한 사실을 인정하고 있는 점, 쟁점부동산 양도가액에서 세금 납부액을 제외한 나머지 금액 대부분이 청구인 명의의 차입금 상환에 사용된 것으로 나타나는 점, 국세청의 국세통합시스템에 따르면 청구인은 쟁점부동산 취득 당시 국세 체납액이 존재하였으나, 청구인 명의의 재 산이 발견되지 아니하여 압류 등 체납처분이 이루어지지 아니함에 따라 쟁점부동산 취득 이후 소멸시효 완성으로 체납액 OOO원에 대한 청구인의 납세의무가 소멸되었는바, 청구인의 명의신탁 행위에 조세 회피 목적이 없었다고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 쟁점부동산이 명의신탁 관계에 있었고 그 실질적인 양도소득이 명의신탁자인 청구인에게 귀속되었다고 봄이 타당하므로 청구인을 쟁점부동산의 실질소유자로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 처분청의 쟁점토지 취득가액 산정이 부적법하다고 주장하나, 「소득세법」 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항 등에서 양도소득세의 부과를 위하여 양도차익을 산정할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 있는바, 처분청은 쟁점외부동산 및 쟁점토지의 실지취득가액인 OOO원을 쟁점외부동산 및 쟁점토지의 기 준시가로 각 안분하여 쟁점토지의 취득가액을 적법하게 산정한 것으로 확인되는 점, 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 OOO원 이상의 자금을 들여 쟁점토지 지상에 쟁점건물을 신축하였으므로 그 신축비용도 쟁점토지의 취득가액에 반영하여야 한다고 주장하나, 이는 쟁점건물의 취득가액을 구성하는 것일 뿐 쟁점토지의 취득가액과는 무관한 가액이라 할 수 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항 과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.