조심-2025-서-1666 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구법인은 서울특별시 서초구 OOO에서 주택건설업을 영위하는 법인으로, 2018.3.28. 서울특별시 종로구 OOO에 다세대주택 16세대를 신축하였고, 신축한 주택 16세대 중 8세대는 분양하였으나 남은 8세대(이하 “쟁점미분양주택”이라 한다)는 2023년 및 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 분양되지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점미분양주택이 2023년 및 2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무가 최초 성립한 날(2018.6.1.)로부터 5년이 경과함으로써 「종합부동산세법 시행규칙」제4조 제1호에서 정한 미분양주택의 합산배제 요건을 충족하지 않게 되었다는 이유로, 청구법인에게 <표1> 기재와 같이 2023년 및 2024년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원을 경정․고지하였다.

<표1> 종합부동산세 등 부과처분 내역

○○○

다. 청구법인은 이에 불복하여 위 <표1>과 같이 이의신청을 거쳐 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점미분양주택이 종합부동산세 합산과세 배제대상에 해당하지 않는 것으로 보아 종합부동산세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 2001년에 개업한 후 일반건축업을 영위하고 있고, 2024.4.17. 주택임대업 및 부동산임대업을 부업종으로 추가하였다.

(2) 청구법인의 법인세 신고내역은 <표1> 기재와 같다.

<표1> 청구법인의 법인세 신고내역

○○○

(3) 청구법인은 2018.3.28. 서울특별시 종로구 OOO에 다세대주택 16세대를 신축한 후, 신축한 주택 16세대 중 8세대는 분양하였으나 쟁점미분양주택은 2023년 및 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 분양되지 아니하였다.

(가) 청구법인은 서울특별시 종로구 OOO에 12세대, 이와 연접한 같은 동 22-52 외 1필지에 4세대를 건축하여 2018.3.28. 사용승인을 받은 후 2018.4.10. 소유권보존등기를 마쳤다.

<표2> 분양 내역

○○○

(나) 쟁점미분양주택의 임대현황은 아래와 같다.

<표3> 쟁점미분양주택 임대현황

○○○

(4) 처분청은 쟁점미분양주택이 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날(2018.6.1.)부터 5년이 경과하여 종합부동산세 합산배제가 되는 미분양주택에 해당하지 않는다고 보아, 아래와 같이 종합부동산세를 결정․고지하였다.

<표4> 2023년 귀속 종합부동산세 과세표준 계산내역

○○○

<표5> 2024년 귀속 종합부동산세 과세표준 계산내역

○○○

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 합산배제기간 내 미분양을 해소하지 못한 ‘정당한 사유’가 인정되므로 쟁점미분양주택은 종합부동산세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하나, 「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제4조 제2호에 의하면 합산배제 미분양주택의 요건을 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택으로 규정하고 있고, 정당한 사유가 인정된다 할지라도 종합부동산세 합산배제 적용의 예외를 두고 있지 않은 점, 쟁점미분양주택은 2023 및 2024 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무가 최초 성립한 날(2018.6.1.)로부터 5년이 경과하여 「종합부동산세법 시행규칙」제4조 제2호에서 정한 미분양주택의 합산배제 요건을 충족하지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제1조[목적] 이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

제8조[과세표준] ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

(2) 종합부동산세법 시행령

제4조[합산배제 사원용주택 등] ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택

가. 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자

나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자

(3) 종합부동산세법 시행규칙

제4조[합산배제 미분양 주택의 범위] 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

1. 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택

2. 「건축법」 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택

제9조[세율 및 세액] ② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.

1. 「상속세 및 증여세법」 제16조 에 따른 공익법인등(이하 이 조에서 "공익법인등"이라 한다)이 직접 공익목적사업에 사용하는 주택만을 보유한 경우와 「공공주택 특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우: 제1항 제1호에 따른 세율

2. 공익법인등으로서 제1호에 해당하지 아니하는 경우: 제1항 각 호에 따른 세율

3. 제1호 및 제2호 외의 경우: 다음 각 목에 따른 세율

가. 2주택 이하를 소유한 경우: 1천분의 27

나. 3주택 이상을 소유한 경우: 1천분의 50

(4) 건축법

제11조[건축허가] ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장․특별자치도시지사 또는 시장․군수․구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.