조심-2025-구-2285 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구법인은 2008.11.12. 설립되어 포항시장으로부터 경상북도 포항시 OOO 일원(OOO) 도시개발사업의 사업시행자로 지정되었다.

나. 포항시장은 2020.10.13. 위 사업 대상 토지에 대하여 환지처분을 공고하였는데, 경상북도 포항시 OOO 토지 27,061.7㎡(이하 “쟁점학교용지”라 한다)는 ‘학교용지’(체비지)로 지정되어 있었다.

다. 처분청은 청구법인이 종합부동산세 과세기준일(매년 6.1.) 기준 쟁점학교용지 및 경상북도 포항시 OOO 외 36필지 토지 8,395.8㎡에 대한 종합부동산세 납세의무자로 보아, 2024.11.21. 청구법인에게 2024년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정·고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.2.18. 이의신청을 거쳐 2025.5.2. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 환지방식에 의한 도시개발 사업과 관련, 체비지 조서에 공공시설용지로 지정된 쟁점학교용지의 종합부동산세 납세의무자가 청구법인인지 여부

② 쟁점학교용지를 사권제한토지로 보아 종합부동산세를 감면할 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 명칭을 “OOO”으로 하고, 주사무소를 “OOO”으로, “토지의 교환, 분합”, “토지의 구획변경, 지목변경” 등을 목적으로 하여 2008.11.12. 설립되었다.

(2) 경상북도 포항시장(북구청장)은 쟁점학교용지에 대하여 종합합산과세대상으로 보아 2024년 토지분 재산세 OOO원 등을 부과하였고, 처분청은 포항시장으로부터 쟁점학교용지에 대한 재산세 과세자료를 받아, 청구법인에게 이 건 처분을 하였다.

또한, 2024년 귀속 종합부동산세 결의서상 쟁점학교용지 과세대상 물건명세서 내역 및 쟁점학교용지에 대한 등기사항전부증명서 내용은 각 <표1>, <표2>와 같고, 등기사항전부증명서상 소유자는 청구법인으로 나타난다.

<표1> 과세대상 물건명세서

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<표2> 쟁점학교용지 등기사항전부증명서 내용 중 발췌

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(3) 이 건 도시개발사업은 경상북도 고시 제2008-395호(2008.8.25.)로 “포항 장성침촌지구 도시개발구역 지정 및 개발계획수립, 지형도면 고시”가 이루어졌고, 포항시 고시 제2011-44호(2011.5.31.) 및 제2020-39호(2020.02.28.)에 의해 실시계획(변경)인가 등이 고시되었으며, 쟁점학교용지는 <표3>과 같이 계획된 것으로 나타난다.

<표3> 학교시설 결정조서(포항시 고시 제2011-44호)

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또한, 청구법인은 2020.7.31. 처분청으로부터 환지계획(변경)인가 통지를 받았으며(도시계획과-1678호, 2020.7.31.), 쟁점학교용지는 공공시설용지로 구분되어 있는 것으로 나타나며, 이 건 도시개발사업은 2020.9.18. <표4>과 같이 공사완료 공고(포항시 공고 제2020-1519호) 되었으며, 학교용지는 27,067.1㎡(쟁점학교용지)로 결정된 것으로 나타난다.

<표4> 이 건 도시개발사업 공사완료 공고(발췌)

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이후 포항 OOO 도시개발구역은 2020.11.17. 포항시 고시 제2020-240호로 <표5>와 같이 지정 해제 고시[해제일 : 2020.10.13.(환지처분 공고일)]되었다.

<표5> 이 건 도시개발사업의 도시개발구역 지정 해제 고시(발췌)

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(4) 제출된 이 건 도시개발사업의 환지처분조서 및 체비지조서(명세서)에 의하면, 아래와 같이 쟁점학교용지는 환지처분조서의 소유자에 “체비지”로, 체비지조서에 학교(초등 및 중학교)로 등재되어 있고, 청구법인은 교육당국(경상북도 포항교육지원청)에 쟁점학교용지의 매입을 지속적으로 요청하였으나 이에 대해 교육당국은 아래와 같이 회신한 것으로 나타나며, 이 건 도시개발사업 관련 고시문의 내용도 아래와 같다.

<환지처분조서(쟁점학교용지 중 1624번지, 발췌)>

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<쟁점학교용지 매입 요청 및 회신 내용(요약)>

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< 이 건 도시개발사업 관련 고시문 >

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(5) 청구법인은 2024.12.5. 도시계획과에 ‘이 건 사업의 실시계획 인가 및 도시관리계획(지구단위계획) 지형도면 고시(포항시 고시 제2011-44호, 2011.5.31.)’와 관련하여, 고시문상 ‘「토지이용규제기본법」제8조에 따라 지형도면이 고시되었다’고 기재된 부분에 대하여, 국토계획법이 아닌 「토지이용규제기본법」이 기재된 이유 및 효력 등에 대해 질의하였고, 도시계획과(경상북도 포항시청)는 2024.12.20. 아래와 같이 회신하였다.

< 처분청 도시계획과의 고시 관련 질의회신 >

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(6) 청구법인은 이 건 과세기준일(6.1.) 현재 학교시설 조성공사에 착공하지도 아니한 상태로서 도시계획시설 용도대로의 집행이 이루어지지 않았음을 주장하면서, 쟁점학교용지의 항공사진 및 로드뷰 사진을 제출하였다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점학교용지가 보류지로서 환지계획에서 정한 자인 교육당국(경상북도 포항교육지원청)이 환지처분 공고(2020.10.13.)의 다음 날에 쟁점학교용지의 소유권을 취득하였으므로, 처분청이 청구법인에게 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나,

도시개발법령에 의한 “보류지”는 사업시행자가 도시개발사업에 필요한 사업경비충당의 목적 외에 규약․정관․시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니한 토지를 의미한다(헌법재판소 2006.5.25. 선고 2005헌바 전원재판부 결정, 같은 뜻임) 할 것인바, 「도시개발법」제34조 등의 문언 및 체계, 학교용지의 공공적 성격 등을 고려할 때 쟁점학교용지와 같이 환지계획 등에 따라 학교용지 등으로 지정된 토지는 그 성질상 “보류지”에 해당한다(OOO)할 것이고,

「도시개발법」의 “보류지”에 해당하는 쟁점학교용지는 결국 이 건 도시개발사업의 환지처분계획 등에 따라 그 소유권이 1차적으로 사업시행자인 청구법인에게 귀속되는 것으로 보아야 하므로 「도시개발법」제42조 제5항에 따라 사업시행자인 청구법인이 환지처분의 공고일(2020.10.13.)의 다음 날인 2020.10.14. 그 소유권을 원시취득하였다고 보아야 하며, 실제로 청구법인은 쟁점학교용지에 대하여 2020.12.4. 소유권보존등기를 경료하였을 뿐만 아니라, 교육당국(경상북도 포항교육지원청) 명의로 소유권 보존등기나 이전 등기된 내역 등은 달리 확인되지 아니하는 점,

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

따라서, 쟁점학교용지는 이 건 과세기준일(6.1.) 현재 사권제한토지 등에 대한 감면요건을 모두 충족하지는 못하였으므로, 처분청이 청구법인에게 위 감면규정을 적용하지 아니하고 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한 다.

<별지> 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제12조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자

② 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 토지(이하 “신탁토지”라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁토지를 소유한 것으로 본다.

(2) 지방세법

제107조 [납세의무자] ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

6. 「도시개발법」에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자

③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.

(3) 지방세특례제한법

제84조 [사권 제한토지 등에 대한 감면] ① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제7호 에 따른 도시·군계획시설로서 같은 법 제32조에 따라 지형도면이 고시된 후 10년 이상 장기간 미집행된 토지, 지상건축물, 「지방세법」 제104조 제3호 에 따른 주택(각각 그 해당 부분으로 한정한다)에 대해서는 2024년 12월 31일까지 재산세의 100분의 50을 경감하고, 「지방세법」 제112조 에 따라 부과되는 세액을 면제한다.

② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제13호 에 따른 공공시설을 위한 토지(주택의 부속토지를 포함한다)로서 같은 법 제30조 및 제32조에 따라 도시·군관리계획의 결정 및 도시·군관리계획에 관한 지형도면의 고시가 된 후 과세기준일 현재 미집행된 토지의 경우 해당 부분에 대해서는 재산세의 100분의 50을 2024년 12월 31일까지 경감한다.

③ 「철도안전법」 제45조 에 따라 건축 등이 제한된 토지의 경우 해당 부분에 대해서는 재산세의 100분의 50을 2024년 12월 31일까지 경감한다.

(4) 도시개발법

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “도시개발구역”이란 도시개발사업을 시행하기 위하여 제3조와 제9조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.

2. “도시개발사업”이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 사용하는 용어는 이 법으로 특별히 정하는 경우 외에는 이 법에서 이를 적용한다.

제10조(도시개발구역 지정의 해제) ① 도시개발구역의 지정은 다음 각 호의 어느 하나에 규정된 날의 다음 날에 해제된 것으로 본다.

1. 도시개발구역이 지정ㆍ고시된 날부터 3년이 되는 날까지 제17조에 따른 실시계획의 인가를 신청하지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날

2. 도시개발사업의 공사 완료(환지 방식에 따른 사업인 경우에는 그 환지처분)의 공고일

제11조(시행자 등) ① 도시개발사업의 시행자(이하 “시행자”라 한다)는 다음 각 호의 자 중에서 지정권자가 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 제5호의 토지 소유자나 제6호의 조합을 시행자로 지정한다.

5. 도시개발구역의 토지 소유자( 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제28조 에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 보며, 제21조에 따른 수용 또는 사용 방식의 경우에는 도시개발구역의 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말한다)

6. 도시개발구역의 토지 소유자( 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제28조 에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 본다)가 도시개발을 위하여 설립한 조합(도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에만 해당하며, 이하 “조합”이라 한다)

제21조(도시개발사업의 시행 방식) ① 도시개발사업은 시행자가 도시개발구역의 토지등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있다.

③ 제1항에 따른 수용 또는 사용의 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용할 수 있는 도시개발구역의 요건, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제28조(환지 계획의 작성) ① 시행자는 도 시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.

1. 환지 설계

2. 필지별로 된 환지 명세

3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세

4. 제34조에 따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세

5. 제32조에 따른 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 제32조의3에 따른 공급 방법ㆍ규모에 관한 사항

6. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

제33조(공공시설의 용지 등에 관한 조치) ① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조 각 호의 어느 하나에 해당하는 공공시설의 용지에 대하여는 환지 계획을 정할 때 그 위치ㆍ면적 등에 관하여 제28조 제2항에 따른 기준을 적용하지 아니할 수 있다.

② 시행자가 도시개발사업의 시행으로 국가 또는 지방자치단체가 소유한 공공시설과 대체되는 공공시설을 설치하는 경우 종전의 공공시설의 전부 또는 일부의 용도가 폐지되거나 변경되어 사용하지 못하게 될 토지는 제66조 제1항 및 제2항에도 불구하고 환지를 정하지 아니하며, 이를 다른 토지에 대한 환지의 대상으로 하여야 한다.

제34조(체비지 등) ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

제35조(환지 예정지의 지정) ① 시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지 예정지를 지정할 수 있다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권자등이 있으면 해당 환지 예정지에 대하여 해당 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다.

제40조(환지처분) ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.

② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.

③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.

④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.

⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.

제42조(환지처분의 효과) ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

② 제1항은 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속(專屬)하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다.

③ 도시개발구역의 토지에 대한 지역권(地役權)은 제1항에도 불구하고 종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.

⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소