조심-2024-서-4310 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.12.8. 서울특별시 강남구 OOO 토지 737.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고 2003.12.30. 업종을 부동산임대업으로 하여 처분청에 사업자등록을 한 후 2006.8.21. 쟁점토지 상에 전용면적 60㎡초과∼85㎡미만의 공동주택(아파트) 15채를 신축하여 소유권보존등기를 완료하였으며, 2007.12.14. 아파트 15채 중 14채(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여 서울특별시 강남구청장에게「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제5조에 따른 임대사업자 등록(민간매입임대주택)을 하였다.

나. 처분청은 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법 제6조 제5항 및 부칙 제7조에 따라 쟁점주택(민간매입임대주택)의 임대사업자등록이 2020.8.18.자로 자동말소되자 2023년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 보유하고 있는 쟁점주택이「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호의 합산배제 임대주택에 해당되지 아니한다고 보아 이를 종합부동산세 과세표준에 포함하여 2023.11.23. 청구인에게 2023년 귀속 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.2.21. 이의신청을 거쳐 2024.7.19. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

임대주택등록의 자동말소로 쟁점주택이 합산배제 임대주택의 요건을 미충족한 것으로 보아 종합부동산세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 따라 나타나는 사실관계는 다음과 같다.

(가) 청구인은 2003.12.30. 업종을 부동산임대업으로 하여 사업자등록을 하고 2006.8.21. 쟁점토지상에 건축면적 396.3㎡ 및 연면적 2,488.27㎡(전용면적 60㎡초과∼85㎡이하) 규모의 공동주택(아파트 15세대)을 신축(사용승인)하여 2006.9.20. 소유권보존등기를 완료한 후, 2007.12.14. 쟁점주택에 대하여 민간임대주택법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하였는바, 강남구청장이 발급한 임대사업자 등록증OOO에 의하면, 쟁점주택의 종류는 매입임대주택, 그 유형은 아파트, 임대개시일은 2007.12.14.로 확인된다.

(나) 강남구청장은 2020.10.6. 청구인에게 ‘ 민간임대주택법 개정에 따른 폐지유형 자동말소 처리 알림’이라는 제목으로 쟁점주택의 임대사업자등록이 자동말소되었음을 통지(공동주택과-34916)하였는데, 그 공문내용에 의하면, ‘법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법 시행(2020.8.18.)에 의거 쟁점주택이 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따라 임대의무기간 종료로 임대사업자등록이 2020.8.18.자로 자동말소(쟁점주택은 아파트에 해당되어 신규등록 불가)처리된다’는 내용이 기재되어 있다.

(다) 청구인은 강남구청장에게 말소된 임대사업자등록의 회복 및 임대사업 유형을 건설임대로 정정해 줄 것을 청구하였으나, 강남구청장은 이를 거부하였고, 이에 대하여 청구인은 2022.1.18. 서울특별시장에게 행정심판을 제기하였으나, 해당 심판청구는 2022.4.4. 각하결정(서행심-2022-48)되었다.

(라) 처분청은 2023년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 보유하고 있는 쟁점주택이「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호의 합산배제 임대주택에 해당하지 아니한다고 보아 이를 종합부동산세 과세표준에 포함하여 이 건 종합부동산세를 과세하였는바, 그 과세대상 주택현황은 아래 <표>와 같다.

<표> 청구인이 보유한 2023년도 종합부동산세 과세대상 주택

(단위 : 원)

(2) 한편, 법제처는 2021.6.4. ‘주택을 신축하여 소유권보존등기를 마친 후 민간임대주택으로 등록하는 경우 민간건설임대주택에 해당되는지 여부’와 관련하여,「건축법」에 따라 주택을 신축하여 소유권보존등기를 마친 소유자가 해당 주택을 임대하기 위해 민간임대주택법 제5조 제1항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호에 따라 임대사업자로 등록하는 경우, 해당 주택은 같은 법 제2조 제2호 가목에 따른 민간건설임대주택에 해당하지 않는다고 해석(법제처 21-140)하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 민간임대주택법상의 건설임대주택에 해당됨에도 강남구청장이 이를 매입임대주택으로 등록하고 이후 쟁점주택을 임대주택등록부에서 말소한 처분은 그 하자가 중대하고도 명백하여 무효에 해당하며, 이를 근거로 쟁점주택을 합산배제대상에서 제외하여 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 위법하다고 주장하나,

조세법률주의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수 같은 뜻임)하는바,「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항을 보면 종합부동산세 합산배제가 적용되는 임대주택은 민간임대주택법 제2조 제7호 및 제5조에 따라 주택임대사업 영위를 목적으로 관할 지방자치단체장에게 임대사업자등록을 한 자로서 과세기준일 현재「소득세법」또는「법인세법」에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대하고 있는 주택이어야 하는데 여기서 ‘임대업사업자등록을 한 자’는 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록뿐만 아니라 그 등록을 유효하게 유지하고 있을 것까지를 포함한다 할 것인 점,

쟁점주택은 민간임대주택법 제5조 에 따라 청구인의 신청으로 2007.12.14. 매입임대주택으로 등록되었다가 2020.8.18.자로 자동말소되었는데, 쟁점주택의 등록말소는 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법 제6조 제3항 의 법률 규정에 의하여 직접 이루어진 것으로 지방자치단체장의 등록말소 처분의 존재나 효력 여하에 영향을 받는다고 보기 어려운 점, 민간임대주택법 및「종합부동산세법」의 부칙 등에서 민간임대주택에 대한 임대사업자 등록의 자동말소에 따른 구제에 대하여 별도의 경과규정을 두고 있지 않는 이상 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외된다 할 것인 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 청구인에게 이 건 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 종합부동산세법(2022.12.31. 법률 제19200호로 개정된 것)

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조 제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

2.「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과「공공주택 특별법」제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「공공주택 특별법」 제49조제4항 에 따라 임대료등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조 제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

4.「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

가. 전용면적이 149제곱미터 이하일 것

나. 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 9억원 이하일 것

다.「건축법」제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는「주택법」제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것

7. 건설임대주택 중「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 종전의「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택은 제외한다.

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것

나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목 1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

가. 적용요건

1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

나. 제외되는 주택

3) 2020년 7월 11일 이후 종전의「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나.「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

7. “임대사업자”란「공공주택 특별법」제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.

부칙 ＜법률 제17482호, 2020.8.18.＞

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항제12호, 제48조 제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다.

제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.

② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.

제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치) 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.