조심-2024-서-2392 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.5.25. 서울특별시 동작구 OOO(전용면적 12㎡〜19㎡ 규모의 도시형 생활주택 23개호, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득한 후, 2014.1.2. 서울특별시 용산구청에 민간임대사업자등록을 하였고, 2014.1.6. 용산세무서에 주택임대사업자 등록하였다.

나. 이후「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “임대주택법”이라 한다)이 개정(2020.8.18. 법률 제17482호)되면서 2020.8.18.자로 쟁점주택에 대한 민간임대사업자등록이 직권으로 말소되었고, 이에 따라 처분청은 쟁점주택이 합산배제대상 임대주택에 해당되지 않는다고 보아 2023.7.21. 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원, 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.4. 이의신청을 거쳐 2024.3.19. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점주택의 임대사업자등록 말소를 이유로 합산배제대상에서 제외한 것이 부당하다는 청구주장의 당부

② 당초 쟁점주택을 합산배제주택으로 하여 2021〜2022년 종합부동산세를 결정한 후, 이를 번복한 것이 신의칙에 위배되어 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제15조【신의·성실】납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.

(2) 종합부동산세법

제8조【과세표준】② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택,「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

제17조【결정과 경정】① 관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 "관할지방국세청장"이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과ㆍ징수할 수 있다.

② 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제16조제3항에 따른 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 해당 연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

③ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정하여야 한다.

④ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제2항 및 제3항에 따른 경정 및 재경정 사유가「지방세법」제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유에 해당되는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세의 과세표준과 세액을 경정 또는 재경정하여야 한다.

(3) 종합부동산세법 시행령

제3조【합산배제 임대주택】① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다) 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재「소득세법」제168조 또는「법인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

1.「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택과「공공주택 특별법」제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만,「공공주택 특별법」제49조 제4항에 따라 임대보증금 또는 임대료(이하 이 항에서 "임대료 등"이라 한다)를 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며,「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록 등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료 등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료 등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

2.「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택「공공주택 특별법」제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만,「공공주택 특별법」제49조 제4항에 따라 임대료 등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며,「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록 등을 한 주택으로 한정한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료 등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료 등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조 제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

(4) 민간임대주택에 관한 특별법

제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

6. 삭제 <2020.8.18.>

7. "임대사업자"란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

제5조【임대사업자의 등록】① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 「출입국관리법」제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

1. 삭제 <2018.1.16>

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

제6조【임대사업자의 등록】⑤ 종전의「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트( 「주택법」 제2조 제20호 의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인되는 청구인에 대한 2021년 및 2022년 귀속 종합부동산세 부과결정 내용은 아래 <표1>과 같고, 주택분 과세대상 물건명세서는 아래 <표2>와 같다.

<표1> 종합부동산세 부과결정 내용

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<표2> 주택분 과세대상 물건명세서

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(2) 처분청이 관할 지방자치단체(서울특별시 OOO, 서울특별시 OOO, 서울특별시 OOO 외)를 통해 확인한 청구인의 쟁점주택 임대 관련 임대사업자의 등록사항 변경내역은 아래 <표3>과 같은바, 2020.8.18.자로 매입임대주택의 임대사업자를 직권말소 하였고, 2023.5.31. 장기일반(10년)주택 임대사업자를 최초 등록한 것으로 나타난다.

<표3> 쟁점주택 관련 임대사업자 등록사항 변경내역

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(3) 국세통합전산망 조회자료에 의하여 확인되는 청구인의 쟁점주택 임대 관련 종합부동산세 신고 및 경정내역(전체 기간)은 아래 <표4>와 같은바, 청구인은 2011.9.30. 부천세무서에 쟁점주택 관련 ‘종합부동산세 합산배제 신고서’를 제출한 이래 2020년 귀속분까지 쟁점주택과 관련하여 부과된 종합부동산세는 없었던 것으로 나타난다.

<표4> 청구인의 쟁점주택 임대 관련 종합부동산세 신고 및 경정내역

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(4) 청구인은 2020.8.18.자 임대 주택법 개정으로 인한 기존 임대사업자등록의 자동말소 이전인 2018.4.13. 장기일반민간임대주택사업자(준공공)로 변경등록을 신청하였음에도 관할 지방자치단체에서 등록처리를 하지 않았다고 주장하며, 그 증빙으로 임대사업자등록사항 변경신고서 사본과 당시 관할 지방자치단체 소재지에서 촬영하였다는 사진의 정보내역서(촬영현장 상황표 포함), 지인 확인서, 자신의 자필 수첩메모 등을 제시하였는바, 변경신고서 사본에 신청일자가 2018.4.13.으로 되어 있고, 사진파일의 정보에 촬영장소가 관할 지방자치단체인 서울특별시 서대문구청의 주소지인 것으로 나타나나, 동 변경신고서가 관할 지방자치단체에 접수된 내역은 확인되지 아니한다.

(5) 또한, 청구인은 최초 임대사업자 등록 이후 2014.1.2.부터 현재까지 쟁점주택에 대한 임대사업을 지속하고 있다고 주장하며, 그 증빙으로 임대차 사항 등이 기재된 쟁점주택 임대차계약서와 등기사항전부증명서를 제시하였다.

(6) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 반포세무서장은 청구인에게 2021.9.14.와 2022.9.13.에 2021.6.1.과 2022.6.1. 이전에 등록 말소된 합산배제 임대주택에 대하여 ‘종합부동산세 합산배제 제외(과세대상) 신고안내문’을 발송한 것으로 나타나는바, 여기에는 “종전에 신고한 합산배제 임대주택이 임대 주택법 제6조 에 따라 2021.6.1. 이전에 등록 말소된 경우 올해 합산배제 신고기간(9.16.〜9.30.)에 말소된 임대주택을 합산배제 대상에서 제외(과세대상 포함)하는 신고를 하여야 합니다”라고 하면서 등록임대 말소 관련 사항은 관할 지자체에 문의하라고 안내한 것으로 나타난다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 청구인은 2018.4.13. 장기일반민간임대주택(준공공임대주택) 사업자로의 변경등록 신청을 한 사실이 있음에도 지방자치단체의 업무소홀로 변경등록이 이루어지지 않은 상황에서 단지 2020.8.18.자로 기존 단기임대사업자등록이 말소되었다는 이유만으로 쟁점주택에 대하여 합산배제 제외한 것이 부당하다는 주장이다.

(나) 살피건대, 종부세법 시행령 제3조 제1항이 적용되기 위한 임대사업자 요건인 ‘주택임대업 사업자등록을 한 자’라는 의미는 임대주택법에 따른 사업자등록을 할 것 뿐만 아니라 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있을 것을 포함하는 것이라 할 것인데(조심 2022구2453, 2022.10.4. 외 다수 같은 뜻임), 이 건에 있어 쟁점주택은 기존 임대사업자등록이 2020.8.18. 말소되었고, 새로운 임대사업자등록이 이루어지지 않아 2021년〜2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 임대사업자등록이 유효하게 유지되고 있지 않은 점, 청구인이 2018.4.13.에 제출하였다고 주장하는 쟁점주택 관련 임대사업자등록사항 변경신고의 경우, 지방자치단체에 접수되거나 변경등록 처리된 사항이 확인되지 아니하므로(접수증 미제시) 청구인이 제출한 증빙만으로 임대사업자 변경등록이 이루어졌다고 보기 어렵고, 관할 지방자치단체의 과실 여부도 확인되지 아니한 점, 쟁점임대주택의 등록말소는 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 임대 주택법 제6조 제5항 및 부칙 제7조의 법률 규정에 의하여 직접 이루어진 것으로 별도의 처분 또는 통지가 필요하다고 보이지 아니하고, 과세대상 누락이나 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과ㆍ징수할 수 있는 점 등에서 이 부분 청구주장은 이유 없다고 판단된다.

(8) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 과세대상 누락이나 위법 또는 착오 등으로 인하여 과소부과된 세액이 있다 하더라도 처분청이 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정할 수 있는 것이므로, 과세를 하지 않겠다는 처분청의 공적 견해표명이 있었다거나 이에 대한 납세자의 신뢰를 저버리고 과세처분이 이루어졌다는 등의 사정이 존재하지 않는 한, 여기에 신의칙에 위배되는 위법·부당한 처분이 있었다고 보기 어렵다 할 것이다.

(나) 살피건대, 청구인은 처분청이 2021년 귀속 종합부동산세 결정 당시 쟁점주택을 합산에서 배제한 것을 청구인이 신뢰하여 2022년 귀속 종합부동산세 부과 전에 장기민간주택임대사업자로 변경하지 못한 사정이 존재하였음에도 처분청이 이러한 신뢰를 저버리거나 당초 결정을 번복하여 이 건 종합부동산세를 부과하였으므로 이는 신의칙에 위배되어 부당하다고 주장하나, 이 건에 있어 처분청이 공적견해 표명을 한 사실이 없고, 청구인이 2022년 귀속 종합부동산세 부과 전에 장기민간주택임대사업자로 변경하지 못한 것을 처분청의 귀책사유로 보기는 어려우므로 이 건 종합부동산세 부과처분에 신의칙에 위배되는 위법이 있다고 보기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.