조심-2024-부-3610 조세심판원 결정

1. 처분개요

가 . 청구법인은 부산광역시 동래구 OOO 일원 ( 면적 12,592.8 ㎡ ) 에 아파트 4 개 동 , 총 439 세대 ( 일반분양 241 세대 , 조합원 분양 176 세대 , 임대분양 22 세대 ) 및 근린생활시설 등을 신축하는 것으로 하는 A 주택재개발정비사업 ( 이하 “ 쟁점재개발사업 ” 이라 한다 ) 을 수행하기 위하여 2005.11.24. 조합설립인가 , 2006.7.10. 사업시행인가 및 2016.9.29. 관리처분계획인가를 거쳐 2020.7.1. 준공인가를 받았다 .

나 . 청구법인은 조합원으로부터 현물출자를 받은 자산 ( 이하 “ 쟁점자산 ” 이라 한다 ) 을 사업시행인가일 (2006.7.10.) 을 기준으로 감정평가한 OOO 원 ( 이하 “ 종전감정가액 ” 이라 한다 ) 을 장부가액 ( 취득가액 ) 으로 계상하였고 , 2020 ∼ 2021 사업연도 법인세 신고 시 수익사업인 일반분양 비율 (56.1%) 을 적용한 금액을 분양원가로 보아 손금에 산입하였다 .

다 . 이후 청구법인은 2024.5.23. 관리처분계획인가일 (2016.9.29.) 기준으로 감정평가한 OOO 원 ( 이하 “ 쟁점감정가액 ” 이라 한다 ) 을 쟁점자산의 취득가액으로 보아 추가 손금산입하여 2020 ∼ 2021 사업연도 법인세 합계 OOO 원의 환급을 구하는 경정청구를 처분청에 제기하였고 , 처분청은 2024.6.7. 청구법인에게 각 경정청구 거부통지를 하였다 .

라 . 청구법인은 이에 불복하여 2024.6.13. 심판청구를 제기하였다 .

3. 심리 및 판단

가 . 쟁점

청구법인이 조합원으로부터 현물출자를 받은 쟁점자산의 취득가액은 관리처분계획인가일 기준으로 평가한 쟁점감정가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나 . 관련 법령

(1) 법인세법

제 40 조 ( 손익의 귀속사업연도 ) ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다 .

② 제 1 항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 .

제 41 조 ( 자산의 취득가액 ) ① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 구분에 따른 금액으로 한다 .

1. 타인으로부터 매입한 자산 ( 대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다 ) : 매입가액에 부대비용을 더한 금액

2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산 : 제작원가 ( 制作原價 ) 에 부대비용을 더한 금액

3. 그 밖의 자산 : 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액

② 제 1 항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 .

제 52 조 ( 부당행위계산의 부인 ) ② 제 1 항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격 ( 요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며 , 이하 “ 시가 ” 라 한다 ) 을 기준으로 한다 .

(2) 법인세법 시행령

제 68 조 ( 자산의 판매손익 등의 귀속사업연도 ) ① 법 제 40 조 제 1 항 및 제 2 항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다 .

3. 상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날 [ 「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금 ( 이하 이 호에서 “ 외화대금 ” 이라 한다 ) 으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날 ]. 다만 , 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기 ( 등록을 포함한다 ) 를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일 ( 등록일을 포함한다 ) ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다 .

제 72 조 ( 자산의 취득가액 등 ) ② 법 제 41 조 제 1 항 및 제 2 항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다 .

3. 합병ㆍ분할 또는 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 다음 각 목의 구분에 따른 금액

나 . 그 밖의 경우 : 해당 자산의 시가

제 89 조 ( 시가의 범위 등 ) ②법 제 52 조 제 2 항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다 .

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액 ( 감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액 ). 다만 , 주식등 및 가상자산은 제외한다 .

2. 「상속세 및 증여세법」 제 38 조ㆍ제 39 조ㆍ제 39 조의 2 ㆍ제 39 조의 3, 제 61 조부터 제 66 조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액 . 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제 63 조 제 1 항 제 1 호 나목 및 같은 법 시행령 제 54 조에 따라 비상장주식을 평가할 때 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식 ( 주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다 ) 의 평가금액은 평가기준일의 거래소 최종시세가액으로 하며 , 「상속세 및 증여세법」 제 63 조 제 2 항 제 1 호ㆍ제 2 호 및 같은 법 시행령 제 57 조 제 1 항ㆍ제 2 항을 준용할 때 “ 직전 6 개월 ( 증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3 개월로 한다 )” 은 각각 “ 직전 6 개월 ” 로 본다 .

(3) 도시 및 주거환경정비법

제 48 조 ( 관리처분계획의 인가 등 ) ① 사업시행자 ( 제 6 조 제 1 항 제 1 호부터 제 3 호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제 5 항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다 ) 는 제 46 조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제 46 조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장・군수의 인가를 받아야 하며 , 관리처분계획을 변경・중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며 , 이 경우 조합은 제 24 조 제 3 항 제 10 호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1 개월 전에 제 3 호부터 제 5 호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다 . 다만 , 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장・군수에게 신고하여야 한다 .

4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 ( 사업시행인가 전에 제 48 조의 2 제 2 항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장・군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격 )

⑤ 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업에서 제 1 항 제 3 호・제 4 호 및 제 7 호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다 .

1. 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 시장・군수가 선정・계약한 감정평가업자 2 인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다 . 다만 , 관리처분계획을 변경・중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다 .

제 81 조 ( 건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등 ) ① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제 78 조 제 4 항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제 86 조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다 . 다만 , 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다 .

1. 사업시행자의 동의를 받은 경우

2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우

다 . 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 아래와 같은 사실들이 나타난다 .

( 가 ) 쟁점재개발사업의 주요 경과는 아래 < 표 2> 와 같다 .

< 표 2> 쟁점재개발사업의 주요 경과

( 나 ) 청구법인은 2 개 감정평가법인이 관리처분계획인가일 기준으로 제시한 감정가액 [( 주 )B 감정평가법인 : OOO 원 , ( 주 )C 감정평가법인 : OOO 원 ] 의 평균액 (OOO 원 ) 에서 현금청산액 (OOO 원 ) 을 차감한 가액 (OOO 원 ) 을 쟁점자산의 취득가액으로 보아 2020 ∼ 2021 사업연도 법인세의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으며 , 2 개 감정평가법인이 제시한 감정평가서의 주요내용은 아래 < 표 3> 및 < 표 4> 와 같다 .

< 표 3> ( 주 )B 감정평가법인 감정평가서의 주요내용

< 표 4> ( 주 )C 감정평가법인 감정평가서의 주요내용

( 다 ) 한국부동산원 통계자료에 따르면 , 2006 년 ( 사업시행인가일이 속하는 연도 ) 부터 2016 년 ( 관리처분계획인가일이 속하는 연도 ) 까지 기간 동안 쟁점재개발사업의 소재지인 부산광역시 동래구의 지가변동률은 아래 < 표 5> 와 같으며 , 동 기간 동안 20.09% 상승한 것으로 나타난다 .

< 표 5> 부산광역시 동래구의 지가변동률

( 라 ) 청구법인이 제시한 쟁점재개발사업 구역 내 토지 및 건물의 실제매매거래가액은 아래 < 표 6> 과 같다 .

< 표 6> 쟁점재개발사업 인근지역의 실제매매거래가액

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대 , 처분청은 평가기준일 ( 관리처분계획인가일 , 2016.9.29.) 로부터 약 7 년 3 개월이 경과한 시점 ( 쟁점감정평가서 작성일 : 2024.1.22., 2024.1.23.) 에 소급평가한 쟁점감정가액을 시가로 인정할 수 없다는 의견이나 , 청구법인은 쟁점자산의 취득시기가 당초 사업시행인가일 (2006.7.10.) 에서 관리처분계획인가일 (2016.9.29.) 로 변경 해석‧적용됨에 따라 종전자산의 취득가액을 정상적으로 반영하기 위하여 그 기간 동안 ( 약 10 년 2 개월 ) 의 지가변동 등을 감안하여 쟁점감정가액으로 감정평가한 것으로 보이는 점 ( 조심 2023 서 10322, 2024.7.10. 같은 뜻임 ), 쟁점재개발사업 내 일부 (5 개 ) 토지 및 건물의 매매사례가액 (1 ㎡당 OOO 원∼ OOO 원 ) 과 쟁점감정가액 (OOO 원∼ OOO 원 ) 을 비교할 때 , 쟁점감정가액이 충분한 검토 없이 과다하게 소급평가된 것이라 단정하기 어려워 보이는 점 , 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정기관 [( 주 )B 감정평가법인 , ( 주 )C 감정평가법인 ] 이 작성한 감정평가서상에서도 ‘ 쟁점감정가액은 관리처분계획인가일 현재 성실하고 공정하게 평가된 것 ’ 이라는 취지로 기재되어 있는 반면 달리 그 감정평가에 객관성․합리성이 부족하다거나 충분한 검토가 없었다고 볼 만한 사정은 보이지 않는 점 , 청구법인이 쟁점감정가액을 제시한 것과는 달리 처분청은 쟁점감정가액보다 객관적이고 합리적으로 보이는 관리처분계획인가일 현재의 시가를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 , 쟁점자산 취득가액을 산정함에 있어 쟁점감정가액을 관리처분계획인가일 현재의 시가에서 배제하여 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다 .

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제 80 조의 2 및 제 65 조 제 1 항 제 3 호에 의하여 주문과 같이 결정한다 .