조심2025서3566 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.10.1. OO도 OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 보유하던 중, 2021.5.7. OO시 OOO(이하 “신규주택”이라 한다)의 공유지분 2분의 1을 A으로부터 OOO원에 취득하고 2022.5.6. 종전주택을 양도한 후 2022.6.30. 종전주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.

<표1> 청구인 소유 및 거주주택 현황

○○○

나. 처분청은 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 위치하고 있어 청구인이 신규주택의 지분 취득일로부터 1년 이내 신규주택으로 이사 및 전입신고를 하지 않은 것으로 보아 종전주택 양도에 대한 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 배제하여 2025.6.9. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.7. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신규주택의 지분 1/2을 취득한 후 전입요건을 충족하지 아니하여 종전주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 부인하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것)

제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조 에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(3) 소득세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제781호로 일부개정된 것)

제71조(1세대1주택의 범위) ③ 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항 에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)·군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍·면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조 제2항 에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항 에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍·면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

1. 「초·중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

제72조 (1세대1주택의 특례) ⑦ 영 제155조 제1항 제2호 가목, 제8항 및 제10항 제5호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제1항 제2호 가목 및 제10항 제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 주택 매매계약 등 현황은 다음과 같다.

(가) 종전주택 공급계약서에 의하면 청구인은 2015.11.2. ㈜G와 전용면적 84.9527㎡인 종전주택을 OOO원(유상옵션 및 발코니 확장비 별도)에 공급받는 계약을 체결하였고, 청구인은 2016.11.2. 매매를 원인으로 2019.10.1. 소유권이전하였으며, 이후 2022.5.6. H에게 소유권 이전된 것으로 나타난다.

(나) 청구인은 2021.5.7. A과 신규주택 지분 매매계약을 하였고, 매매계약서에 따르면, 이전할 지분은 신규주택의 갑구 3번 A 지분 전부(2분의 1)이며, 매매대금은 OOO원이고, 계약일에 대금을 모두 지불하는 것으로 기재되어 있으며, 계약일인 2021.5.7. 부동산을 명도한다고 기재되어 있다.

(다) 신규주택 부동산등기사항증명서에 의하면 2016.1.25. E과 A은 상속을 원인으로 2016.7.19. 지분 각 2분의 1씩 소유권이전하였고, 2021.2.8. 청구인은 가등기권자로 A 지분 전부에 대하여 이전청구권가등기하였으며, 2021.5.7. A 지분을 청구인에게 소유권이전등기한 것으로 나타난다.

(라) 신규주택 등기사항전부증명서상 A 지분에 근저당권 설정 내용은 아래 <표2>와 같고, 압류 등 설정현황은 아래 <표3>과 같다.

<표2> A 지분에 대한 근저당권 설정 현황

○○○

<표3> A 지분에 대한 압류 및 경매 등 설정 현황

○○○

(마) 청구인은 단독세대로 청구인의 주택 소유 및 거주현황은 위 <표1>과 같고, OO시 OOO와 OO도 OOO은 2017.8.9.〜2022.11.13. 조정대상지역이었으며, 신규주택의 취득일(2021.5.7.) 및 종전주택의 양도일(2022.5.6.) 모두 조정대상지역 지정기간 내에 있는 것으로 나타난다.

(2) 신규주택 매수와 관련하여 청구인이 제시한 자료는 다음과 같다.

(가) 청구인의 주민등록표(초본)에 의하면 청구인은 2013.6.19. OO시 OOO에 전입신고하였고, 2023.11.7. OO시 OOO에 전입신고한 것으로 나타나며, 신규주택에 전입신고한 사실이 없고, A은 2022.9.20. 신규주택에서 퇴거한 이후 2022.10.14. 제3자인 임차인이 신규주택에 전입신고를 하였다.

(나) 청구인은 2021.2.7. 아래 <표4>와 같이 A으로부터 확인서를 받았고, 확인서에는 신규주택 명도시기 등이 기재되어 있다.

<표4> 2021.2.7. A과의 확인서

(다) 2021.3.12. E의 배우자 F는 명도일자를 협의하여 이행하겠다는 내용의 문자를 청구인에게 보내왔고, 2022.3.5. E은 자기 지분 양도와 관련하여 빨리 협의하고 싶다는 의사를 표시한 것으로 보인다.

<표5> 2021.3.12. E 배우자 F 및 2022.3.5. E과의 문자

(라) 청구인은 2021.8.24. E을 상대로 공유물분할 소송(OOO)을 제기하였고, OOOO지방법원은 2022.1.28. 신규주택을 경매에 부쳐 그 매각대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 청구인과 E에게 각 1/2의 비율로 분배한다고 화해권고결정을 한 것으로 나타나며,

화해권고결정문의 청구원인 2. 부분에 ‘현재 신규주택은 E과 남매지간인 A이 점유하고 있는데 임대료도 지급하지 않고 있으며, 청구인의 퇴거요구에도 응하지 않고 있습니다. 이에 청구인은 E에게 적정한 가격에 지분을 청구인에게 팔거나 아니면 청구인의 지분을 사갈 것을 제안하였으나 이를 거부하였고, 점유자 A에 대한 처리를 포함하여 제3자에 대한 매매나 사용수익 등에 대해 협의하고자 하였으나 이에 응하지 않고 있습니다’라고 기재되어 있다.

(3) 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 청구인에게 적용되었던 이사 및 전입요건은 아래 <표6>과 같이 2022.5.9.까지 종전주택을 양도하는 경우에 대하여 적용하도록 하는 내용으로 2022.5.31. 개정되었다.

<표6> 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 개정내용

구분

2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부개정된 것

2022.5.31. 대통령령 제32654호로 일부개정된 것

제155조

(1세대

1주택의

특례)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조 에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

부칙

제15조(조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조 제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우

2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

제3조(조정대상지역의 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조 제1항 제2호의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 신규주택의 나머지 지분인 2분의 1을 매수하려 노력하였고, A이 신규주택을 점유하고 명도하지 아니하였는바, 청구인이 신규주택으로 이사 및 전입신고를 하지 못한 부득이한 사유를 인정하여 종전주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하는 것이 타당하다고 주장하나,

청구인의 종전주택과 신규주택은 모두 조정대상지역에 위치하고 있고, 신규주택 취득일부터 1년 이내 이사 및 전입신고 요건을 충족했어야 하나, 청구인은 현재까지도 신규주택으로의 이사 및 전입신고를 하지 아니하여 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 요건을 충족하지 못하였고, 청구인이 부득이한 사유로 이사 및 전입신고를 하지 못하였다고 하나 이는 「소득세법 시행규칙」 제72조 제7항 및 제71조 제3항의 부득이한 사유에 해당하지 아니하는 점,

청구인은 신규주택의 일부 지분만을 매수한 것으로, A의 확인서상 공동 소유자인 E의 동의는 확인되지 않아 추후 E의 지분을 매수하지 못할 수도 있고 E의 동의없이 신규주택으로 이사 및 전입신고가 불가능할 수 있음을 예측할 수 있었던 것으로 보이는 점,

A은 2022.9.20. 신규주택에서 퇴거하였고, A이 퇴거한 이후에도 청구인이 이사나 전입신고를 하지 아니하였으며, 제3자인 임차인이 신규주택에 전입신고한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 종전주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 배제하고 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.