조심-2025-서-3604 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2024.1.29. 사망한 청구인의 배우자 A(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인으로, 피상속인으로부터 상속받은 OOO 대지 381.6m 2 (이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상의 주택 254.94m 2 (쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 개별주택가격인 OOO원으로 평가하여 2024.7.31. 처분청에 2024.1.29. 상속분 상속세 OOO원을 신고․납부(OOO원은 자진납부, 나머지는 연부연납)하였다.

나. AA지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2025.2.10.∼2025.5.10. 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 에 따라 ㈜A 등 4개 감정평가기관의 평균감정가액 OOO원(아래 <표1> 기재)을 쟁점주택의 시가에 해당한다고 보는 등의 내용을 처분청에 통지하였고, 이에 따라 처분청은 2025.6.12. 청구인에게 상속세 OOO원을 결정․고지하였다.

<표1> 조사청과 청구인이 제시한 쟁점주택의 감정평가액

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다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.19. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

조사청이 선정한 감정평가기관들이 적용한 감정평가방법에 오류가 있으므로 청구인이 제시한 감정가액의 평균으로 쟁점주택의 상속재산가액을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등 : <별지1> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 조사청은 2025.2.10.부터 2025.5.10. 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시한 후, 쟁점주택에 대한 평균감정가액을 쟁점주택의 시가에 해당한다고 보는 등의 내용을 처분청에 통지하였고, 이에 따라 처분청은 2025.6.12. 청구인에게 아래 <표7>에서와 같이 이 건 상속세를 결정․고지하였다.

<표7> 상속세 신고 및 결정내역

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<조사종결보고서 중 일부>

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(나) A 등 4개 감정평가법인들은 쟁점주택의 가격산정기준일을 2024.1.29.로 하여 아래 <표8>과 같이 감정평가서를 제출하였고, 청구인과 조사청이 제시한 감정가액의 평균액은 각각 OOO원, OOO원이다.

<표8> 쟁점주택에 대한 감정평가서 요약

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(다) 감정평가서를 살펴보면, 쟁점토지의 ㎡당 감정가액은 아래 <표9>와 같이 산정되었고, 이 중 그밖의 요인에 대한 보정값이 3.5∼4.13으로 상이하게 산출된 것으로 나타난다.

<표9> 쟁점토지의 감정평가 요약

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1) 감정평가법인들은 아래 <표10>과 같이 쟁점주택의 인근지역 거래사례와 비교표준지의 공시지가를 비교하여 토지추정단가에 시점수정, 지역요인, 개별요인 등을 반영하여 산출단가를 계산한 후 이를 표준지 산출단가로 나누어 그 밖에 요인보정치를 산정한 것으로 나타난다.

<표10> 그밖의 요인 보정값 산출 내역

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2) A과 B이 작성한 감정평가보고서를 살펴보면, 쟁점토지 인근 평가가대상토지 인근지역의 감정평가사례(OOO 등 4건) 및 거래사례(OOO 등 3∼4건) 중 용도지역, 이용상황, 주위환경 등 가치형성요인이 유사하여 비교가능성이 높은 사례를 거래사례부동산으로 선정한 후 거래사례부동산의 토지추정단가를 총 거래가액에서 건물추정가격을 차감하고 이를 토지면적으로 안분하여 거래단가를 산정한 것으로 나타난다.

3) 두요와 이산이 작성한 감정평가보고서를 살펴보면, 쟁점토지 인근 평가가대상토지 인근지역의 감정평가사례(OOO 등 3건) 중 용도지역, 이용상황, 주위환경 등 가치형성요인이 유사하여 비교가능성이 높은 사례를 거래사례부동산으로 선정한 후 이에 대한 감정평가액(2023.11.15. 기준)을 토지면적으로 안분하여 거래단가를 산정한 것으로 나타난다.

<A과 B의 토지거래단가 산정내역 중 일부>

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(라) 감정평가법인들은 아래 <표11>과 같이 쟁점토지의 거래사례를 선정하여 배분법에 따라 ㎡당 토지단가를 산정하여 감정가액의 적정성을 평가한 것으로 나타난다.

<표11> 거래사례비교법에 의한 토지단가 결정

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(마) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2025.3.25. 4개 감정평가기관들이 감정한 가액은 평가기준일과 가격산정일이 동일하고, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 제2호 에 따른 감정가액에 포함할 수 있다고 결정한 것으로 나타난다.

(바) 조사청은 A과 B으로부터 의견서를 수취하여 <별지2>와 같이 제출하였고, 토지와 건물이 일괄거래된 경우 배분법에 따라 평가하는 것은 감정평가 실무상 일반적으로 사용되는 방법이라고 기재되어 있다.

(사) 청구인은 두요로부터 의견서를 수취하여 <별지3>과 같이 제출하였고, 잔여법(배분법)으로 평가한 방법은 감정평가시 일반적으로 사용하는 방법이므로 평가방법 자체가 틀리다고 할 수 없으나, 감사대상 법인이 취득한 부동산으로, 재무제표에 토지 및 건물가액이 구분표시되어 있는 경우, 이는 특별한 사유가 없는 한 정당하다고 인정된다는 취지로 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 조사청이 선정한 감정평가법인들의 그 밖의 요인 보정치 등 산정방식에 오류가 있으므로 조사청이 제시한 감정가액을 제외하고 청구인이 제시한 감정가액의 평균으로 쟁점주택의 상속재산가액을 산정하여야 한다고 주장하나,

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 제2호 에서 해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 규정하고 있고, 그 구체적인 감정방법에 대하여는 별도로 정하고 있지 아니하며, 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는바(OOO),

조사청이 선정한 감정평가법인들(A, B)의 감정가액은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조 제1항 및 「감정평가에 관한 규칙」 제14조에 따라 공시지가기준법을 적용하여 쟁점주택 인근 지역의 감정평가사례 4건과 거래사례 3∼4건 중 쟁점주택과 용도지역, 이용상황, 주위환경 등 가치형성요인이 유사하여 비교가능성이 높은 사례를 거래사례부동산으로 선정한 후, 토지추정단가를 배분법으로 산정한 것으로, 그 감정절차 및 방법에 관하여 위법하거나 불합리한 점을 찾기 어려운 점, 조사청과 청구인이 의뢰한 감정평가 결과의 차이는 감정평가 과정에서 허용되는 전문가로서의 판단에 의한 것으로, 조사청이 선정한 감정평가법인들의 공신력을 부인하거나, 관련 법령에 따라 평가한 감정평가법인들의 감정가액에 오류가 있다고 단정하기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지1> 관련 법령 등

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙등) ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조 제4호 의 감정평가법인 등을 말한다.

③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(｢주택법｣에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

(4) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률

제3조(기준) ③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등(소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 준수하여야 할 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.

(5) 감정평가에 관한 규칙

제1조(목적) 이 규칙은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조제3항 에 따라 감정평가법인등이 감정평가를 할 때 준수해야 할 원칙과 기준을 규정함을 목적으로 한다.

제11조(감정평가방식) 감정평가법인등은 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.

1. 원가방식 : 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식

2. 비교방식 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법

3. 수익방식 : 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정) ① 감정평가법인등은 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가해야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.

② 감정평가법인등은 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 "시산가액(試算價額)"이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토해야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그렇지 않다.

③ 감정평가법인등은 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다

제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가법인등은 법 제3조제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야 한다.

② 감정평가법인등은 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.

1. 비교표준지 선정 : 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.

2. 시점수정 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조 에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시ㆍ군ㆍ구의 평균지가변동률을 적용할 것

나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 「한국은행법」 제86조 에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것

3. 지역요인 비교

4. 개별요인 비교

5. 그 밖의 요인 보정 : 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것

③ 감정평가법인등은 법 제3조 제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.

제15조(건물의 감정평가) ① 감정평가법인등은 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용해야 한다

제16조(토지와 건물의 일괄감정평가) 감정평가법인등은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

※ 감정평가 실무기준

1 목적

이 기준은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조 제3항 및 「감정평가에 관한 규칙」 제28조에 따라 감정평가의 구체적인 기준을 정함으로써 감정평가업자(소속 감정평가사를 포함한다. 이하 같다)가 감정평가를 수행할 때 이 기준을 준수하도록 권장하여 감정평가의 공정성과 신뢰성을 제고하는 것을 목적으로 한다.

600 물건별 감정평가

610 토지 및 그 정착물

1 토지의 감정평가

1.2 자료의 수집 및 정리

① 토지의 가액결정에 참고가 되는 자료(이하 "가격자료"라 한다)에는 거래사례, 조성사례, 임대사례, 수익자료, 시장자료 등이 있으며, 대상 토지의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다.

② 사례자료는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 이 항은 토지가 아닌 다른 물건의 감정평가에 준용한다.

1. 인근지역에 존재하는 사례일 것. 다만, 인근지역에 적절한 사례가 없는 경우에는 동일수급권 안의 유사지역에 존재하는 사례를 사용할 수 있다.

2. 정상적이거나 정상적인 것으로 보정할 수 있는 사례일 것

3. 시점수정이 가능한 사례일 것

4. 대상토지와 지역요인ㆍ개별요인 비교가 가능한 사례일 것

5. 토지 및 그 지상 건물이 일체로 거래된 경우에는 합리적으로 가액을 배분할 수 있을 것

1.5.2.5 그 밖의 요인 보정

① 시점수정, 지역요인 및 개별요인의 비교 외에 대상토지의 가치에 영향을 미치는 사항이 있는 경우에는 그 밖의 요인 보정을 할 수 있다.

② 그 밖의 요인을 보정하는 경우에는 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역의 정상적인 거래사례나 평가사례 등을 참작할 수 있다.

③ 제2항의 거래사례 등은 다음 각 호의 선정기준을 모두 충족하는 사례 중에서 대상토지의 감정평가에 가장 적절하다고 인정되는 사례를 선정한다. 다만, 제1호, 제2호 및 제5호는 거래사례를 선정하는 경우에 적용하고, 제3호는 평가사례를 선정하는 경우에 적용한다.

1. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고된 실제 거래가격일 것

2. 거래사정이 정상적이라고 인정되는 사례나 정상적인 것으로 보정이 가능한 사례일 것

3. 감정평가 목적, 감정평가조건 또는 기준가치 등이 해당 감정평가와 유사한 사례일 것

4. 기준시점으로부터 도시지역( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조 제1항 제1호 에 따른 도시지역을 말한다)은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내에 거래 또는 감정평가된 사례일 것. 다만, 특별한 사유가 있는 경우에는 그 기간을 초과할 수 있다.

5. 토지 및 그 지상건물이 일체로 거래된 경우에는 배분법의 적용이 합리적으로 가능한 사례일 것

6. [610-1.5.2.1]에 따른 비교표준지의 선정기준에 적합할 것

2 건물의 감정평가

2.4 건물의 감정평가방법

① 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다. 이 경우 [400-4]를 따른다.

② 원가법으로 감정평가할 때 건물의 재조달원가는 직접법이나 간접법으로 산정하되, 직접법으로 구하는 경우에는 대상건물의 건축비를 기준으로 하고, 간접법으로 구하는 경우에는 건물신축단가표와 비교하거나 비슷한 건물의 신축원가 사례를 조사한 후 사정보정 및 시점수정 등을 하여 대상 건물의 재조달원가를 산정할 수 있다.

③ 거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 적절한 건물의 거래사례를 선정하여 사정보정, 시점수정, 개별요인비교를 하여 비준가액을 산정한다. 다만, 적절한 건물만의 거래사례가 없는 경우에는 토지와 건물을 일체로 한 거래사례를 선정하여 토지가액을 빼는 공제방식이나 토지와 건물의 가액구성비율을 적용하는 비율방식 등을 적용하여 건물가액을 배분할 수 있다.

<별지2> 조사청이 제출한 감정평가법인 의견서

1. A 의견서

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2. B 의견서

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<별지3> 청구인이 제출한 감정평가법인 의견서

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