조심-2025-서-2507 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2015.9.24. 청구인의 부친으로부터 증여받은 경기 OOO 토지 외 11필지(1/4지분 소유, 이하 “쟁점토지”라 한다)와 2023.9.4. 청구인이 대주주이자 대표이사로 있는 A㈜(이하 “A”이라 한다)로부터 취득한 같은 동 OOO 건물 및 토지 외 3필지(이하 “쟁점부동산”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “양도부동산”이라 한다)를 2024.4.19. 청구인의 누나들인 B 외 4명(이하 “매수인들”이라 한다)에게 기준시가 상당액인 OOO원(쟁점토지 OOO원, 쟁점부동산 OOO원)에 양도(이하 “쟁점거래”라 한다)한 후, 2024.5.14. 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 신고검토를 실시한 결과, 쟁점거래 매매계약서상 쟁점부동산과 쟁점토지의 양도가액이 각각 구분 기재되어 있고, 청구인이 쟁점부동산을 7개월 전에 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 취득한 사실을 확인하고, 쟁점금액에 대하여 평가심의위원회 심의를 거친 후, 특수관계인인 매수인들에게 쟁점부동산을 저가에 양도한 것으로 보아 「소득세법」 제101조 부당행위계산부인 규정을 적용하여 2025.3.4. 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원(신고불성실가산세 OOO원, 납부지연가산세 OOO원 포함)을 경정·고지하였다.

<표1> 청구인의 신고내용 및 처분청의 경정내역

○○○

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.5.29. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① (주위적 청구) 쟁점부동산을 특수관계인에게 저가로 양도한 것으로 보아 부당행위계산부인을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② (예비적 청구①) 개별자산의 시가를 합한 가액과 총 양도가액을 비교하여 부당행위계산부인금액을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

③ (예비적 청구②) 가산세 감면의 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제100조 【양도차익의 산정】② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

제101조 【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제100조 【양도차익의 산정】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조제1항 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.

제167조 【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법

제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

(5) 국세기본법

제48조【가산세 감면 등】① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 양도부동산의 취득내역은 다음과 같다.

(가) 쟁점토지 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 2 015.9.24. 청구인의 부친으로부터 쟁점토지의 1/4지분을 증여받았고, 양도일전까지 청구인을 포함하여 총 9명(청구인, 청구인의 배우자 및 자녀 2인, 청구인의 누나 5인)이 쟁점토지를 보유하고 있는 것으로 나타난다.

(나) 청구인은 2023.9.4. 청구인이 대표이사로 있는 A로부터 쟁점부동산을 취득하였고, 취득가액은 감정평가를 통한 감정가액이라고 소명하였다.

<쟁점부동산 취득 매매계약서>

○○○

(2) 양도부동산의 세부내역은 다음과 같다.

(가) 양도부동산의 위치도는 아래와 같다.

<양도부동산의 위치도>

○○○

(나) 양도부동산 매매계약서에 따르면, 청구인은 양도부동산을 매수인들에게 총 OOO원(매수인별로 각 1/5지분씩 취득)에 양도하였고, 양도부동산은 각 지번별로 그 금액이 구분되어 있으며, 각 지번별 금액은 기준시가 상당액인 것으로 나타난다.

<양도부동산 양도 매매계약서>

○○○

(3) 양도부동산의 등기사항전부증명서에 나타나는 내용은 다음과 같다.

(가) 쟁점토지와 쟁점부동산은 2024.4.19. 매수인들에게 이전되었고, 매매목록에는 양도부동산 목록 전부가 기재되어 있다.

(나) 쟁점토지 및 쟁점부동산은 2024.6.28. 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전등기 말소등기청구권(채권자 : C) 가처분결정(OOO지방법원 OOO)에 따라 가처분등기가 되어 있고, 2024.12.11. 사해행위취소에 따른 원상회복청구권(채권자 : D) 가처분결정(OOO지방법원 OOO)에 따라 가처분등기가 되어 있다.

(4) 처분청은 양도 7개월 이전 쟁점부동산의 취득 당시 매매가액인 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 있는지에 대하여 서울지방국세청 평가심의위원회에 심의를 요청하였고, 평가심의위원회는 2024.11.25. 아래와 같이 쟁점부동산의 취득가액을 양도 당시 시가로 인정하였다. 처분청은 이에 따라 쟁점거래를 쟁점토지와 쟁점부동산 각각의 구분된 거래로 보아, 특수관계인인 매수인들에게 쟁점부동산을 저가에 양도한 것으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하였다.

<평가심의위원회 평가 결정서>

○○○

(5) 그 밖의 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다.

(가) 청구인은 A의 자금난으로 인해 양도부동산을 OOO원에 양도할 수밖에 없었다고 주장하며, 아래와 같은 자료를 제출하였다.

<A 회수불가능 추정 채권내역, 2023년 12월말 기준>

○○○

<표3> A 연도보증 내역(2023년 6월말 기준)

○○○

<표4> 유동성 확보를 위한 부동산등 매각 내역

○○○

<표5> 부동산 및 채권 가압류 내역

○○○

<감사보고서 의견거절, 2023사업연도>

○○○

<표6> 산재보험료 등 체납현황

○○○

(나) 청구인은 양도부동산에 매각을 시도하였으나, 아래와 같은 사유로 매각이 어려웠다며 양도부동산의 위치도 및 시행사의 사실관계 확인서를 제출하였다.

1) 쟁점부동산은 OOO역 OOO아파트 후문 진입도로 좌우에 위치하고 있고, 쟁점부동산의 대부분을 차지하는 OOO 토지는 진입도로에 접하는 면적이 협소한 삼각형 형태의 토지로서 OOO지역주택조합의 토지사용허가를 받지 않으면 개발행위를 할 수 없는 토지이다.

이외의 쟁점부동산도 사람의 통행이 불가능한 OOO고속도로와 정점지에 둘러 싸여 고립되어 있는 토지이다.

2) 쟁점토지는 공동소유자가 9인으로 이 중 청구인 지분만 별도로 분리해서 매각하는 것이 어려웠다.

3) 타 시행사에 매각의사를 타진하였으나, 부동산 침체기에 토지 매입이나 PF사업을 일으키기 어렵다는 이유로 매각이 성사되지 않았다 .

<시행사의 사실관계 확인서>

○○○

(다) A의 금융계좌 및 거래처 원장에 따르면, 쟁점부동산의 매각대금은 매수인들의 계좌에서 A의 계좌로 입금된 후, 일부 국세 등의 납부에 사용된 것으로 나타나고, A은 이에 대해 계정별원장에 대표이사인 청구인의 단기차입금으로 계상하고 있다.

<A 계정별원장>

○○○

<A 금융계좌>

○○○

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저, 주위적 청구와 관련하여 처분청은 매매계약서상 쟁점부동산과 쟁점토지의 양도가액이 각각 구분 기재되어 있으므로 일괄매매라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 쟁점부동산을 취득한지 7개월만에 특수관계인에게 저가로 양도하였으므로 부당행위계산부인 규정을 적용하여야 한다는 의견이나,

양도부동산의 매매계약서는 하나의 계약으로 이루어져 있는 점, 양도가액도 쟁점토지와 쟁점부동산의 거래가액으로 구분하여 정해진 것이 아니라, 양도부동산을 일괄하여 기준시가 상당액으로 거래하기로 하면서 각각의 지번별로 구분 기재한 것으로 보이는 점, 등기사항전부증명서에도 쟁점토지와 쟁점부동산의 구분 없이 일괄매매목록으로 기재되어 있는 점 등에 비추어, 이 경우 쟁점토지와 쟁점부동산으로 구분하여 저가양도에 해당하 는지 여부를 판단할 것이 아니라, 양도부동산의 거래 전체로서 저가양도에 해당하는지 여부를 판단하는 것이 타당해 보인다.

한편, A의 자금난으로 청구인은 긴급하게 현금을 조달할 필요가 있었던 점, 쟁점토지 및 쟁점부동산의 위치나 지분구조상 쟁점토지의 지분소유자인 매수인들 외의 제3자에게 양도하기는 어려웠을 것으로 보이는 점, 실제 쟁점부동산을 양도한 금액은 A 세금 납부 등의 목적에 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 양도부동산 전체를 기준시가 상당액으로 양도한 것이 경제적 합리성이 결여되었다고 보기는 어렵다.

따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대해 부당행위계산부인 규정을 적용한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(나) 다음으로 예비적 청구의 경우, 주위적 청구가 인용됨에 따라 심리할 실익이 없으므로 이를 생략한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본 법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다 .