조심-2025-서-1530 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 1999.8.7. 서울특별시 OOO 주택 및 그 부속토지 579㎡(이하 “쟁점부동산”이라 하고, 쟁점부동산 중 건축물 부분을 “쟁점주택”, 토지 부분을 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였고, 2022.7.29. 쟁점부동산을 OOO원에 양도한 후, 쟁점부동산의 양도에 대하여 쟁점토지 전체 면적이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제7항 제1호에서 정하는 ‘건물이 정착된 면적의 3배 이내의 토지’에 해당하는 것으로 보아 장기보유특별공제율 80%를 적용하여 산출한 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.

나. 삼성세무서장(이하 “조사청”이라 한다)은 2024.9.25.∼2024.10.14. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점주택의 면적은 건축물대장상 확인되는 152.1㎡인 것으로 보아, 쟁점토지 중 주택 면적의 3배인 456.3㎡를 초과하는 부분은 1세대 1주택의 토지 범위에 포함되지 않으므로 30%의 장기보유특별공제율을 적용하고, 비사업용 토지의 세율을 적용하는 것으로 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 2024.12.10. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.2.28. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 정착면적이 과소하게 산정되었다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 1999.8.7. 쟁점부동산을 취득한 후, 2022.7.29. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였고, 등기부등본에 기재된 쟁점토지의 면적은 579㎡이며, 건축물대장에 기재된 쟁점주택의 면적은 152.1㎡이고, 쟁점주택은 현재 멸실된 상태라는 점에 대하여 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(나) B은 2022.1.24. <그림13>과 같이 쟁점주택의 면적에 대한 확인서 및 면적구적도를 작성하였다.

<그림13> B의 2022.1.24.자 확인서 및 면적구적도

○○○

(나) B은 2022.1.28. <그림14>와 같이 쟁점주택의 면적에 대한 확인서 및 면적구적도를 작성하였다.

<그림14> B의 2022.1.28.자 확인서 및 면적구적도

○○○

(다) B은 2022.2.22. 청구인에게 공급가액 OOO원의 세금계산서를 발급하였고, 위 세금계산서에는 공급 품목이 설계 용역비로 기재되어 있다.

<그림15> 청구인이 제출한 세금계산서

○○○

(라) 청구인이 제출한 D의 쟁점주택에 대한 지적현황측량 성과도는 <그림16>과 같고, 위 성과도에는 쟁점주택의 면적이 179.7㎡, 다용도실(창고)의 면적이 19.5㎡(합계 199.2㎡)로 기재되어 있으며, 비고란에 이 측량성과도는 측량에 사용할 수 없다는 내용이 기재되어 있다.

<그림16> D의 지적현황측량 성과도

○○○

(3) 기타 증빙자료 및 조사관실 확인 자료

(가) 청구인은 지인인 C이 작성한 아래의 사실확인서를 증빙으로 제출하였고, 위 확인서에 따르면, 2022.1.24.자 면적구적도에 표시된 창고의 면적은 지붕이 있는 부분의 면적, 2022.1.28.자 면적구적도에 표시된 창고의 면적은 지붕이 없는 부분까지 포함한 면적에 해당하는 것으로 보인다.

<그림 17> C이 작성한 확인서

○○○

(나) 조사청이 B으로부터 제출받은 확인서의 내용은 <그림18>과 같다.

<그림18> B이 조사청에 제출한 확인서

○○○

(다) 청구인이 B에 발신한 내용증명에 대하여 B이 2025년 5월 청구인에게 답변한 내용은 <그림19>와 같다.

<그림19> 청구인이 발신한 내용증명에 대한 B의 답변

○○○

(라) 구글지도로 확인한 쟁점주택의 2009년 12월, 2018년 5월의 사진은 <그림20>과 같다.

<그림20> 구글지도에서 확인한 쟁점주택의 사진

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

청구인은 B이 작성한 확인서 및 면적구적도에 따라 쟁점주택의 면적이 확인되는바, 이에 근거하여 주택면적을 산정하여야 하는바, 단순히 건축물대장에 근거하여 주택면적 및 주택정착면적을 과소하게 산정한 이 건 처분은 위법하다고 주장한다.

그러나, 쟁점주택이 멸실되어 그 면적 등을 현재 검증할 수 없는 상태에서 과거 B이 측정한 쟁점주택의 면적을 별다른 검증절차 없이 그대로 받아들이기는 어려운 점, B이 측정한 쟁점주택의 면적이 건축물대장 등에 반영되지도 아니하여 이를 그대로 원용하기도 어려운 점, 지적현황측량도는 건축물의 현황이나 면적을 확인하기 위한 자료라고 보기 어려운 점 등에 비추어, 건축물대장에 기재된 쟁점주택의 면적을 근거로 처분청이 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.

제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지

제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

5. 「지방세법」 제106조 제2항 에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

(2) 소득세법 시행령

제154조(1세대1주택의 범위) ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호 에 따른 도시지역 내의 토지 : 다음 각 목에 따른 배율

가. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지 : 3배

나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지 : 5배

다. 수도권 밖의 토지 : 5배

2. 그 밖의 토지 : 10배

제168조의12(주택부수토지의 범위) 법 제104조의3 제1항 제5호에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음 각 호의 배율을 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호 에 따른 도시지역 내의 토지 : 다음 각 목에 따른 배율

가. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지 : 3배

(3) 건축법

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.

(4) 건축법 시행령

제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

2. 건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

1) 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조 제1호 에 따른 전통사찰 : 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

2) 사료 투여, 가축 이동 및 가축 분뇨 유출 방지 등을 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 축사 : 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리(두 동의 축사가 하나의 차양으로 연결된 경우에는 6미터 이하의 범위에서 축사 양 외벽의 중심선까지의 거리를 말한다)

3) 한옥 : 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

4) 「환경친화적자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18조의5 에 따른 충전시설(그에 딸린 충전 전용 주차구획을 포함한다)의 설치를 목적으로 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 공동주택( 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인 대상으로 한정한다) : 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

5) 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제3호 에 따른 신ㆍ재생에너지 설비(신ㆍ재생에너지를 생산하거나 이용하기 위한 것만 해당한다)를 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 건축물로서 「녹색건축물 조성 지원법」 제17조 에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물 : 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

6) 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조 제9호 의 수소연료공급시설을 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 별표 1 제19호 가목의 주유소, 같은 호 나목의 액화석유가스 충전소 또는 같은 호 바목의 고압가스 충전소 : 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

7) 그 밖의 건축물: 1미터

나. 다음의 건축물의 건축면적은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한다.

1) 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택

2) 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 설치된 돌출차양

3) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물

다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.

1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)