조심-2025-부-2916 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구법인은 2018.6.21. 부동산임대업으로 사업자등록을 한 법인사업자로 2018.6.29. 부산광역시 서구 OOO 소재 다세대주택 40호(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 매매로 취득한 후, 같은 날 쟁점임대주택을 관할지방자치단체인 부산광역시 서구청에 ‘단기민간임대주택(매입)’으로 하여 임대사업자 등록을 하고, 쟁점임대주택을 임대물건으로 하여 임대를 개시하였으며, 2020.12.11. 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 임대주택으로 신고하였다.

다. 처분청은 2024년 종합부동산세 합산배제 사후관리 점검결과, 쟁점임대주택이 2018.6.29. 단기임대주택으로 등록되었을 뿐 2018.2.13. 대통령령 제28645호로 신설되어 2021.2.17. 대통령령 제31447호로 개정된 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제8호 의 ‘장기일반민간임대주택’으로 등록된 사실은 확인되지 않으므로, 「종합부동산세법」 제8조 제2항 에 따른 종합부동산세 과세표준 합산배제가 적용되지 않는 것으로 보아, 청구법인에게 2024.11.25. 및 2025.1.23. 아래 ＜표1＞과 같이 종합부동산세 등 합계 OOO원을 걸정(경정)․고지하였다.

<표1> 종합부동산세 등 경정․고지내역

○○○

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.2.14. 이의신청을 거쳐 2025.7.1. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점임대주택이 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제8조【과세표준】 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

제17조【결정과 경정】 ① 관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 "관할지방국세청장"이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과·징수할 수 있다.

③ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정하여야 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령

제3조【합산배제 임대주택】① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조 제3항 에 따라 정한 기준을 준용한다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역( 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

나. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제3항 에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항 에 따라 정한 기준을 준용한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법

제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. "임대사업자"란 「공공주택 특별법」 제4조제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

제5조【임대사업자의 등록】 ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료 등에서 아래와 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인에 대한 종합부동산세 결정내역은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 청구법인에 대한 종합부동산세 결정내역

○○○

(나) 청구법인은 쟁점주택에 대하여 2018.6.29. 관할지자체에 민간임대주택법 제5조 , 같은 법 시행령 제4조 제5항에 따라 ‘단기임대’로 사업자등록을 하였고, 2024.11.4. 당초 임대사업자등록(OOO)이 자동으로 등록말소 되었으며, 2024.11.5. 민간임대주택법 제2조 제5항 에 따라 ‘장기일반민간임대주택’으로 재등록하였는바, 주택유형은 ‘오피스텔 및 도시형생활주택’으로 신고한 것으로 나타난다.

(다) 청구법인은 2020.12.11. 쟁점임대주택을 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상으로 신고한 후 쟁점임대주택에 대한 2021⋅2022년 귀속 종합부동산세를 납부하지 아니하였다.

(라) 청구법인의 2020년도 임대주택 합산배제 신고서를 보면, 임대사업자 등록증상 임대구분은 ‘단기민간임대주택’으로 되어 있으나, 위 신고서의 임대구분에는 ‘매입장기민간임대주택’으로 기재되어 있는 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점임대주택을 투기목적이 아닌 임대목적으로 매입하여 8년이 넘는 기간 동안 민간임대주택으로 사용하고 있는바, 사실상 현황이 장기임대주택에 해당하므로, 쟁점임대주택을 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택으로 보아 이 건 종합부동산세 등 부과처분을 취소하여야 한다고 주장하나,

조세법률주의의 원칙상 그 과세요건이거나 비과세 요건 또는 조세감면요건을 막론하고 그 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면 요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 공평원칙에도 부합한다 할 것인바(대법원 2007.10.26. 선고 2007두9884판결 등 같은 뜻임),

쟁점임대주택은 2018.3.31. 후에 사업자등록 등을 한 주택으로서 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제2호 단서 요건을 충족하지 못하고, 쟁점임대주택은 2018.6.29. 관할 지방자치단체에 ‘단기민간임대주택’으로 등록되었을 뿐, 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제8호 등에 따른 ‘장기일반민간임대주택’으로 등록되지는 아니하여, 「종합부동산세법 」 제8조 제2항 에 따른 종합부동산세 과세표준 합산배제 요건을 갖추지 못한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 종합부동산세 합산배제 대상 임대주택에 해당하지 아니하는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.