조심-2023-중-8261 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2014.6.13. 취득한 경기도 화성시 팔탄면 OOO 전 2,476㎡, 44-2 답 292㎡, 16-25 답 64㎡, 46-26 답 32㎡, 46-28 답 112㎡ 등 5필지 토지 합계 2,676㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2021.12.21. 양도한 후, 2022.2.28. 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액 OOO원에서 중개사수수료 및 개발컨설팅 비용 등 OOO원을 필요경비로 공제하였다.

나. 처분청은 2022.8.17.부터 2022.9.1.까지 청구인에 대한 2021년 귀속 양도소득세 세목별조사를 실시하여 필요경비 중 부동산 중개수수료 OOO원, 개발컨설팅비 OOO원, 배수로 매설비용 OOO원 합계 OOO원이 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 필요경비 부인하여 2022.10.20. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.1.2. 이의신청을 거쳐 2023.6.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지 취득시 중개수수료(OOO원) 및 개발컨설팅비(OOO원)를 지출하였으므로 이를 필요경비로 인정해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액( 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 증빙자료에 따르면 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 2014.6.13. 취득한 쟁점토지를 2021.12.21. 양도가액 OOO원에 양도하였는바, 양도소득세 신고 당시 및 이 건 심판청구 당시 제출한 각 쟁점토지 취득계약서(아래 <표1> 참고)에는 계약일이 취득계약서1의 경우 2014.4.30., 취득계약서2의 경우 2014.2.10.로 기재되어 있고, 청구인은 취득계약서2가 진실한 계약서라고 주장하며 2014.2.10. CCC이 청구인에게 발급하여 준 계약금 영수증(OOO원 수령)을 제출하였으며, 취득계약서2에만 대지부동산 AAA이 중개업자로 기재되어 있다.

<표1> 쟁점토지 취득계약서 비교(<별지> 참고)

취득계약서1 | (양도소득세 신고 당시 제출) | 취득계약서2 | (이 건 심판청구 당시 제출) | 매매대금 | OOO원 | 계약금 OOO원(계약시)

잔금: OOO원(2014.6.13.)

매매대금

OOO원

계약금 OOO원(계약시)

잔금: OOO원(2014.6.9.)

약정

부동산인도일 2014.6.13.

약정

잔금수령과 동시에 소유권이전등기, 부동산 인도일 2014.6.9.

계약일

2014.4.30.

계약일

2014.2.10.

당사자 | 매도인 CCC | 매수인 청구인 | 당사자 | 매도인 CCC | 매수인 청구인 | 중개업자 대지부동산 AAA

(나) 청구인은 2022.2.28. 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액 OOO원에서 중개사수수료 및 개발컨설팅 비용 등 OOO원을 필요경비로 공제하였으나, 처분청은 필요경비 공제액 중 쟁점중개료(OOO원), 자본적 지출액으로 계상된 금액 중 쟁점컨설팅비(OOO원) 및 배수로 매설비용(OOO원) 합계 OOO원을 아래와 같은 사유로 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 필요경비 부인하였다.

<표2> 청구인의 필요경비 공제 및 처분청 부인액

(단위 : 원)

구분 | 필요경비 공제 | 처분청 | 인정금액 | 사유 | 중개수수료(취득) | (쟁점중개료) | OOO | 부인

적격증빙 미수취 및 금융증빙 불비 (OOO부동산중개사)

중개수수료(양도)

OOO

OOO

세금계산서 (OOO부동산중개사)

자본적지출액 | 배수로 매설승락비용 | OOO | 부인 | 타인소유 토지 사용대가 | 농지전용부담금 | OOO | OOO

용도변경, 개량, 이용편의를 위한 지출

공사비

OOO

OOO

용도변경, 개량, 이용편의를 위한 지출

기타_컨설팅비

(쟁점컨설팅비)

OOO

부인

특수관계자(제부)간 거래로 별도의 중개사 비용 등 반영

합 계

OOO

OOO

1) 쟁점중개료 지급상대방인 AAA은 쟁점토지 양도일 현재 경기도 화성시 향남읍에서 OOO부동산중개사무소를 운영하고 있으나, 쟁점토지 취득 계약서 작성 당시(2014.6.13.)에는 부동산중개사무소로 사업자등록한 내역이 없는 것으로 나타나고, AAA에 대한 2014년 귀속 종합소득세 신고 경정내역, 원천징수 등 타 소득내역이 확인되지 아니한다.

2) 쟁점컨설팅비 지급상대방인 BBB(상호 : OOO)은 청구인과 친인척(제부)인 자로, 쟁점컨설팅비 지급 당시(2022.1.31.) 서비스업/파출부 인력공급업(주업) 및 건설업/인테리어(부업)을 영위하고 있었고, OOO은 쟁점컨설팅비에 대하여 2022.8.11. 부가가치세를 기한 후 신고·납부하였으나, 개업 이후 쟁점컨설팅비 이외의 세금계산서를 발행하거나 매출신고한 내역이 없는 것으로 나타난다.

(다) 청구인이 쟁점중개료 및 쟁점컨설팅비가 쟁점토지의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다고 주장하며 제출한 증빙자료는 아래와 같다.

1) 청구인이 취득시 중개수수료인 쟁점중개료와 관련하여 증빙으로 제출한 서류는 자필영수증(2021.6.10.자, OOO원), AAA의 사실확인서(2023.1.24.자) 등이고, 자필영수증은 경기도 화성시 향남읍에서 OOO부동산중개사무소를 운영하고 있는 AAA이 2021.6.1. 발행한 것으로 나타난다.

2) 청구인이 쟁점컨설팅비 지출과 관련하여 증빙으로 제출한 서류는 토지개발·매각컨설팅 약정서(2021.3.15.), 청구인 계좌 수신(대월)원장, 자기앞수표 사본과 배서내역, 공장설립변경승인서(2016년 8월), 개발행위허가서(2019.6.4.), BBB의 사실확인서(2023.1.23.자), DDD의 사실확인서(2022.12.14.자) 등이고, 그 주요내용은 아래와 같다.

가) 토지개발·매각컨설팅 약정서(2021.3.15.자)에는 청구인이 2021.3.15. BBB(사업자등록번호 기재)으로부터 쟁점토지 취득관련 쟁송업무, 개발 및 매각 관련 업무 컨설팅을 수수료 OOO원에 제공받기로 하는 약정을 체결한 사실이 나타나고, 청구인은 이후 2022.1.31. OOO BBB으로부터 품목을 컨설팅비로 하고 공급가액을 OOO원으로 한 세금계산서를 발급받았다.

나) 청구인 계좌 수신(대월)원장, 자기앞수표 사본과 배서내역에는 2022.3.2. 청구인의 OOO 계좌에서 OOO원이 수표로 출금되었고, 수표 뒷면 배서사항에 BBB의 인척사항이 기재되어 있으며, 해당 금액은 같은 날짜에 BBB의 배우자 차금숙 계좌로 입금된 사실이 나타난다.

다) 공장설립변경승인서(2016년 8월)에는 DDD(상호 : OOO)이 2014.12.11. 화성시장에 공장설립승인신청을 하여 2015.12.4. 쟁점토지 중 경기도 화성시 팔탄면 OOO, 쟁점토지 외의 토지인 같은 리 47번지 1,620㎡에 공장(제조시설) 485㎡를 설립하는 것으로 공장설립 승인을 받았고, 이후 2016.5.30. 공장설립변경 승인신청을 하여 화성시장으로부터 2016년 8월 위 부지에 쟁점토지 중 경기도 화성시 팔탄면 OOO 지번을 추가(공장부지 면적은 1,620㎡로 변동 없음)하는 것으로 공장설립변경승인을 받은 사실이 나타난다.

라) 개발행위허가서(2019.6.4.)에는 DDD, EEE이 경기도 화성시 팔탄면 OOO 1,985㎡ 중 420㎡에 대하여 진출입로 부지조성을 허가목적으로 개발행위허가를 받은 사실이 나타난다.

마) BBB 및 DDD의 사실확인서(2023.1.23.자, 2022.12.14.자)에는 쟁점토지의 개발컨설팅업자가 BBB이고, BBB이 쟁점토지의 용도변경, 개량업무를 담당하고 용역대금으로 OOO을 지급받은 사실을 확인한다고 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,

(가) 먼저 쟁점중개료에 관하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 취득할 당시 공인중개사 AAA에게 실제 중개수수료 OOO원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 산입해야 한다고 주장하나,

청구인이 당초 양도소득세 예정신고 당시 제출한 취득계약서1은 공인중개사의 중개 없이 당사자 쌍방이 쟁점토지 양수도계약을 체결한 것으로 나타나고, AAA은 쟁점토지 취득계약 당시인 2014년에 공인중개사로 사업자등록을 한 이력이 나타나지 아니하는 점, 청구인이 AAA에게 쟁점토지 취득과 관련한 중개수수료를 지급한 금융거래내역 등 객관적 증빙자료가 제출되지 아니하였으며, 청구인이 제출한 영수증은 발행일이 2021.6.10.로 기재되어 있어 이를 쟁점토지 취득과 관련하여 지출한 중개수수료라 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점컨설팅비에 관하여 살피건대, 청구인은 BBB으로부터 쟁점토지 개발컨설팅 용역을 제공받고 개발컨설팅비로 OOO원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나,

청구인이 쟁점토지 취득(2014.6.13.) 직후인 2014.12.11. DDD이 쟁점토지 지상에 공장을 설립하는 것으로 공장설립승인신청을 하여 2015.12.4. 공장설립이 승인되었으므로, 공장설립승인 및 이에 따라 인·허가 의제되는 개발행위(변경) 협의, 농지전용(변경) 협의 등 및 이를 위한 컨설팅 용역 등은 2015년경 이루어졌다고 볼 수 있음에도, 쟁점컨설팅비는 2021.3.15. 청구인의 특수관계자인 BBB과 체결한 “토지매각 컨설팅 약정”에 따라 2022.3.2. 지급된 것으로 나타나는바, 쟁점컨설팅비를 쟁점토지 개발행위 및 농지전용 허가 등을 위하여 지출한 비용이라 보기 어려운 점, 처분청은 쟁점토지 매각 관련 부동산중개수수료를 기타 부대비용으로, 농지전용부담금 및 공사비로 지출한 OOO원을 자본적지출액(용도변경, 개량, 이용편의를 위한 지출)으로 필요경비 인정한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.