법인이 주택 3채 보유하면 종부세는 얼마나 나오나요?

결론

영리법인 A(시행령 제4조의4 열거 예외법인·공익법인이 아닌 일반법인 전제)의 2024년 주택분 종합부동산세 산출세액은 75,000,000원, 여기서 공제할 주택분 재산세액 5,370,000원을 차감한 납부할 본세는 69,630,000원입니다. 법인은 기본공제 0원·단일세율 5%(3주택 이상)·세부담상한 배제가 적용되며, 조정대상지역 여부는 세율에 영향을 주지 않습니다(조정대상지역 2주택 중과는 폐지·삭제).

근거

• •납세의무·기본공제 0원 — 종합부동산세법 제8조 제1항 제2호: 제9조 제2항 제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인은 공제액이 0원입니다(개인 9억원, 1세대 1주택자 12억원과 달리 법인은 공제 없음).
• •공정시장가액비율 60% — 같은 법 시행령 제2조의4 제1항. 질문에서도 60%로 제시.
• •세율 5%(단일세율) — 법 제9조 제2항 제3호 나목: 법인이 3주택 이상을 소유한 경우 1천분의 50. 같은 항은 개인용 누진표(제9조 제1항)를 배제하는 구조이므로 누진 계산을 하지 않습니다. 구법의 3%/6%나 '조정대상지역 2주택 6%'는 현행에 존재하지 않으며, 현행은 주택 수만으로 2.7%(2주택 이하)/5.0%(3주택 이상)로 갈립니다.
• •세부담상한 미적용 — 법 제10조 단서(제9조 제2항 제3호 세율 적용 법인 제외).
• •재산세 공제 — 법 제9조 제3항(주택분 과세표준 금액에 대해 부과된 주택분 재산세액을 종부세액에서 공제), 산식은 시행령의 재산세 공제 규정(2024.6.17. 회신 기준 시행령 제4조의3, 개정 전 제4조의2). 공제 상당액 산정에 쓰는 표준세율은 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목(3억원 초과: 57만원 + 3억원 초과금액의 0.4%). 도시지역분 재산세(지방세법 제112조 제1항 제2호)와 지방교육세는 공제 대상이 아닙니다.

계산

(참고: 농어촌특별세는 본세의 20%이나 본 질문의 스코프에서 제외했습니다 — 농어촌특별세법 제3조 제6호·제5조 제1항.)

유의

• •재산세 공제액은 위와 같이 '종부세 과세표준에 재산세 표준세율을 적용한 재산세 상당액'을 기준으로 산정했습니다. 실제 고지에서는 해당 주택에 실제 부과된 주택분 재산세액을 시행령 산식으로 안분하므로, 개별 물건의 재산세 부과내역(감면·세율 가감조정·도시지역분 구분)에 따라 공제액이 다소 달라질 수 있습니다. 본세 금액도 그만큼 변동합니다.
• •추가 확인 필요:

1. •시행령 제4조의4 예외법인 해당 여부 — 공공주택사업자, 주택조합, 정비사업 시행자, 민간건설임대주택 2호 이상 보유 임대사업자, 사회적기업·사회적협동조합, 종중 등에 해당하면 단일세율 5%가 아니라 제9조 제1항 누진세율이 적용되어 세액이 크게 달라집니다(이 경우 과표 15억 → 3주택 이상 누진표로 960만 + (15억−12억)×2.0% = 1,560만원).
2. •합산배제 주택 해당 여부(법 제8조 제2항: 사원용 주택·기숙사, 미분양주택, 등록 민간임대주택 등) — 해당 시 주택 수와 과세표준에서 제외되며, 신고기간은 9월 16일~9월 30일(법 제8조 제3항).
3. •신고납부 선택 시 기한은 12월 1일~12월 15일(법 제16조 제3항).

관련 쟁점

• •합산배제 임대주택·사원용 주택으로 1채라도 빠지면 '2주택 이하 2.7%'로 세율이 반감되는지(주택 수 판정 시 합산배제 주택 제외 여부) 검토.
• •법인이 부담한 종부세의 법인세 손금산입 시기(고지·납부 기준)와 업무무관자산 관련 손금불산입 여부 검토.
• •개인 명의 전환·법인 해산 등 보유주체 변경 시 취득세 중과(조정대상지역 주택 취득 법인 12%)와의 세부담 비교.