주택임대사업자 거주주택 비과세 특례, 요건과 횟수 제한은?

결론

장기일반민간임대주택 등록사업자가 거주주택을 양도할 때 적용받는 거주주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조제20항)의 거주기간 요건은 보유기간 중 실제 거주한 기간을 통산하여 2년 이상이어야 하며, 이 특례는 생애 적용 횟수에 제한이 없습니다. 요건을 갖출 때마다 반복 적용받을 수 있습니다.

근거

1. •거주기간 요건(2년)

• •소득세법 시행령 제155조제20항제1호는 거주주택의 요건으로 "거주기간이 2년 이상일 것"을 규정하고 있습니다.
• •이 거주기간은 해당 주택의 보유기간 중 실제 거주한 기간을 통산하여 계산합니다. 다만, 직전거주주택보유주택의 경우에는 사업자등록 및 임대사업자 등록을 한 날 이후의 거주기간만 계산합니다.
• •세대원 중 일부가 부득이한 사유로 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 2년 이상 거주했다면 거주기간 요건을 충족한 것으로 봅니다.

1. •적용 횟수(제한 없음)

• •거주주택 비과세 특례는 생애 1회로 제한되지 않습니다. 거주주택을 양도한 후 다른 주택을 취득하여 다시 거주주택 요건을 갖추면 반복하여 적용받을 수 있습니다.
• •다만, 거주주택을 모두 양도하고 마지막에 장기임대주택 1채만 남아 이를 양도하는 경우, 1세대1주택 비과세는 마지막 거주주택 양도일 이후 기간분에 대해서만 적용됩니다.

유의

• •거주주택 비과세 특례를 적용받으려면 양도일 현재 장기임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 정상 등록·임대 중이어야 합니다(제2호).
• •장기임대주택의 등록이 말소된 경우, 최초 말소일부터 5년 이내에 거주주택을 양도해야 특례 적용이 가능합니다(서면-2023-법규재산-2340).
• •거주주택이 고가주택(양도가액 12억원 초과)인 경우에는 소득세법 시행령 제160조제1항에 따라 양도차익을 안분 계산하여 과세됩니다(현행 조문 제160조).

관련 쟁점

• •장기임대주택 등록 말소 시 거주주택 비과세 특례의 양도기한(5년) 계산 방법과 기산점은 언제인가요?
• •거주주택 양도 시 장기보유특별공제율은 일반 주택과 동일하게 적용되나요, 아니면 임대사업자 특례가 있나요?
• •거주주택과 장기임대주택 외에 제3의 주택을 일시적으로 보유하게 된 경우, 일시적 2주택 특례(제155조제1항)와 거주주택 특례(제155조제20항) 중 어느 것을 우선 적용할 수 있나요?