상생임대인 되면 2년 거주 없이 비과세되나요?

결론

상생임대주택 특례를 적용받아 1세대1주택 비과세의 거주요건(2년)을 면제받으려면, 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.

1. •상생임대차계약 체결기한: 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 계약금을 지급받아야 합니다.
2. •임대료 인상률: 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다.
3. •직전 임대기간: 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.
4. •상생 임대기간: 상생임대차계약에 따라 실제 임대를 개시하고, 임대한 기간이 2년 이상이어야 합니다.
5. •1세대 1주택: 양도일 현재 국내에 1주택(다른 특례에 의해 1세대1주택으로 보는 경우 포함)을 보유하고 있어야 합니다.

이 특례는 1세대1주택 비과세 거주기간 요건뿐 아니라, 장기보유특별공제 표2 적용 여부를 가르는 거주기간 요건(소득세법 시행령 제159조의4)도 함께 면제하므로(소득세법 시행령 제155조의3 제1항), 실거주가 없어도 장기보유특별공제 표2가 적용될 수 있습니다.

근거

• •소득세법 시행령 제155조의3 제1항: 상생임대주택 특례의 구체적 요건을 규정하고 있습니다.
• •제1호: 상생임대차계약의 체결기한(2021.12.20.~2026.12.31.), 임대료 증가율 5% 이내, 계약금 수령 및 임대 개시 요건을 정합니다.
• •제2호: 직전 임대차계약의 임대기간이 1년 6개월 이상일 것을 요구합니다.
• •제3호: 상생임대차계약의 임대기간이 2년 이상일 것을 요구합니다.
• •현행 기준값: 상생임대주택 특례는 1세대1주택 비과세의 2년 거주요건뿐 아니라, 장기보유특별공제 표2 적용 여부를 가르는 거주기간 요건(소득세법 시행령 제159조의4)도 함께 면제함을 명확히 합니다.
• •(사전답변, 2026.05.11.): 상생임대차계약에 따른 임대기간 2년을 충족하기 전에 양도하는 경우에는 상생임대주택 특례를 적용하지 않는다고 해석하여, 임대기간 요건이 엄격히 적용됨을 보여줍니다.
• •(질의회신, 2024.07.08.): 동거봉양합가에 따른 비과세 특례 적용 시에도 상생임대주택 특례 적용이 가능하다고 해석하여, 다른 특례와 중첩 적용될 수 있음을 확인합니다.

유의

• •장기보유특별공제: 이 특례는 비과세를 위한 거주요건뿐 아니라, 장기보유특별공제(소득세법 제95조 제2항 표2) 적용 여부를 가르는 거주기간 요건(소득세법 시행령 제159조의4)도 함께 면제합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항). 따라서 실거주하지 않은 상생임대주택이라도 장기보유특별공제 표2가 적용될 수 있습니다.
• •신고 의무: 특례를 적용받으려면 양도소득세 과세표준 신고기한까지 '상생임대주택에 대한 특례적용신고서'와 임대차계약서를 관할 세무서장에게 제출해야 합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제5항).
• •거주자 요건: 과세관청은 직전임대차계약 또는 상생임대차계약 체결 당시 임대인이 비거주자인 경우에는 상생임대주택 특례 적용을 부인하고 있습니다. 계약 체결 시점에 거주자였는지 확인이 필요합니다.

관련 쟁점

• •상생임대주택 특례가 적용될 때, 장기보유특별공제액은 구체적으로 어떻게 계산되는지 검토해 보세요.
• •상생임대차계약 기간 중 재건축 등으로 주택이 멸실되어 2년을 채우지 못한 경우, 특례 적용이 가능한지에 대한 과세관청의 입장을 확인해 보세요.
• •상생임대주택 특례와 다른 1세대1주택 특례(예: 장기임대주택, 상속주택)가 중첩될 때, 비과세 판단 및 적용 순서는 어떻게 되는지 살펴보세요.