2021년 이후 취득한 분양권도 주택 수에 들어가나요?

결론

2021.1.1. 이후 공급계약·매매·증여 등으로 취득한 분양권은 ① 1세대1주택 비과세 판정(소득세법 제89조 제2항)과 ② 조정대상지역 다주택 중과 주택수 계산(같은 법 제104조 제7항 제2호·제4호) 모두에서 주택 수에 포함됩니다. 2020.12.31. 이전 취득분은 여전히 주택 수에 산입되지 않고, 그 분양권으로 주택이 완성되는 시점에 비로소 주택을 취득한 것으로 봅니다. 다만 비과세 쪽은 시행령 제156조의3의 일시적 1주택+1분양권 등 특례가, 중과 쪽은 시행령 제167조의4 제2항의 주택수 불산입(비수도권·비광역시 소재 공급가액 3억원 이하)이 각각 별도로 작동합니다. 참고로 조정대상지역 다주택 중과의 한시 배제는 2026.5.9자로 종료되었으므로(시행령 제167조의4 제3항 제6호의2 가목), 오늘(2026.8.30) 기준으로는 원칙적으로 중과가 재적용되고 아래 경과 요건을 갖춘 주택만 예외입니다.

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근거

1. 분양권의 정의와 주택수 산입의 근거 조문

• •소득세법 제88조 제10호: "분양권"이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(매매·증여로 취득한 것 포함)를 말합니다(2020.8.18. 신설).
• •대상 법률은 시행령상 8개 법률로 한정됩니다 — 건축물의 분양에 관한 법률, 공공주택 특별법, 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 주택법, 택지개발촉진법. (조문 번호는 자료마다 제152조의4와 제152조의5로 달리 표기되어 있어 현행 조번호는 법제처 원문 확인 권장.)
• •비과세: 소득세법 제89조 제2항 — "1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항 제3호(1세대1주택 비과세)를 적용하지 아니한다."
• •중과: 소득세법 제104조 제7항
• •제2호: 조정대상지역 주택으로서 1세대가 1주택 + 조합원입주권 또는 분양권 1개를 보유한 경우의 해당 주택 → 기본세율 + 20%p
• •제4호: 조정대상지역 주택으로서 주택 + 조합원입주권 + 분양권의 합이 3 이상인 경우의 해당 주택 → 기본세율 + 30%p
• •보유기간 2년 미만이면 중과세율 산출세액과 제104조 제1항 제2호·제3호(60%·70%) 세율 산출세액 중 큰 금액을 적용

2. 적용시기 — 2021.1.1. 취득분부터 (가장 중요한 분기점)

• •법률 제17477호(2020.8.18. 공포) 부칙 제4조: 제89조 제2항 본문, 제104조 제7항 제2호·제4호의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용.
• •시행령 제31442호(2021.2.17. 공포) 부칙 제10조 제1항: 제155조 제2항, 제156조의2 제6~9항·제15항, 제156조의3, 제167조의4 제2항·제3항·제5항, 제167조의11 제1항·제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용.
• •따라서 2020.12.31. 이전 취득 분양권은 주택 수에 넣지 않고, 잔금청산 등으로 주택이 완성된 시점에 주택을 취득한 것으로 보아 일반 규정(시행령 제155조 제1항 등)을 적용합니다(사전답변 사전-2024-법규재산-0670, 2024.10.22.).
• •반대로 2021.1.1. 이후 분양권을 취득하고 그 후 주택을 취득한 경우에는 시행령 제155조 제1항(일시적 2주택)이나 제156조의3 제2항·제3항이 적용되지 않는다는 회신이 있습니다 — 즉 "선(先)주택 후(後)분양권" 구조여야 제156조의3 특례가 열립니다.

3. 비과세 판정에서의 구체적 취급 (시행령 제156조의3)

제89조 제2항 단서의 위임을 받아, 주택+분양권 보유자에게도 1세대1주택 비과세를 인정하는 경로가 다음과 같이 마련되어 있습니다.

• •②항의 종전주택 처분기한 3년은 2023.1.12. 이후 양도분부터 적용되는 현행 기준입니다(시행령 제33267호 부칙 제8조는 제156조의3 제3항 제1호·제2호에 대해 2023.1.12. 이후 양도분 적용을 명시). 그 이전 양도분은 종전 규정(조정대상지역 2년 등)이 적용됩니다.
• •시행령 제32420호(2022.2.15.) 부칙 제12조: 그 시행 전에 분양권을 취득한 경우의 제156조의3 제3항 각 호 외의 부분 적용은 종전 규정에 따릅니다.
• •주의: ③항 경로를 빠뜨려 "3년 초과 시 무조건 비과세 불가"로 판단하는 것이 실무상 흔한 오류입니다. 완공 후 이사·거주 요건을 갖추면 3년 경과 후 양도해도 비과세가 가능합니다.

4. 중과 판정에서의 구체적 취급 (시행령 제167조의4)

• •제104조 제7항 제4호의 위임에 따라 제167조의4 제2항은 주택·조합원입주권·분양권 수 계산에서 다음을 불산입합니다.

1. •수도권·광역시·특별자치시(광역시 소속 군, 읍·면 지역 제외) 외 지역 소재로서, 주택은 기준시가, 조합원입주권은 종전주택 가격, 분양권은 공급계약서상 공급가격(선택품목 제외)이 양도 당시 3억원 이하인 것
2. •제167조의3 제1항 제12호에 해당하는 주택

• •제167조의4 제3항은 주택수 합이 3 이상이어도 중과에서 제외되는 주택을 열거합니다(장기임대주택 등 제167조의3 제1항 제2호~제8호의2, 제2항 주택만 빼면 1주택만 남는 경우, 조정대상지역 공고일 이전 계약·계약금 수령 주택, 제155조·제156조의2·제156조의3·조특법상 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되는 주택 등).
• •혼인 특례(제5항): 각자 1주택·1조합원입주권·1분양권 이상 보유자가 혼인해 합이 3 이상이 된 경우, 혼인일부터 5년 이내 양도 시 배우자 보유분을 차감해 주택수를 계산합니다. 단, 혼인일부터 5년 이내 새로 주택·입주권·분양권을 취득하면 그 취득일 이후 양도분에는 적용하지 않습니다.
• •한시 배제의 현재 상태(제3항 제6호의2): 보유기간 2년 이상 주택의 중과 배제는 가목상 2026.5.9자로 종료되었습니다. 오늘 기준 남아 있는 경로는 다음 둘뿐입니다.
• •나목(토지거래허가 대상 부수토지): 2026.5.9까지 허가 신청·허가 취득·계약금 수령 확인 + 계약일부터 4개월(조문상 서울 21개 자치구, 경기 일부 지역은 6개월) 이내 양도. 2026.5.10 이후 계약분은 2026.9.9까지(해당 지역은 2026.11.9까지) 양도해야 함
• •다목(허가 대상 아닌 경우): 2026.5.9까지 매매계약 체결 + 계약금 수령 확인 + 계약일부터 4개월(해당 지역 6개월) 이내 양도 → 최장 2026.11.9까지 양도분 즉 오늘 이후 새로 계약하는 일반적인 조정대상지역 3주택자 양도에는 중과가 재적용됩니다.

5. 분양권 '자체'를 양도할 때의 세율(별개 문제)

• •소득세법 제104조 제1항 제1호: 분양권은 보유기간과 무관하게 과세표준의 60%
• •같은 항 제3호: 보유기간 1년 미만이면 70%
• •즉 분양권은 '주택 수'에는 들어가지만, 분양권 양도 자체에는 제104조 제7항의 중과 가산(+20%p·+30%p)이 아니라 위 단일세율이 적용됩니다. 분양권 양도에는 1세대1주택 비과세도 없습니다(제89조 제1항 제3호는 '주택'의 양도에 관한 규정).

6. 판정 기준시점·인적 범위

• •주택수 계산 및 주택 해당 여부는 양도일 현재의 현황으로 판정합니다(부동산거래관리과-350, 2010.3.8.; 서면인터넷방문상담4팀-1731, 2005.9.23.).
• •주택수는 동일세대 기준이며, 양도일 현재 동일세대원이 아닌 자가 보유한 주택은 합산하지 않습니다(부동산거래관리과-818, 2010.6.16.).

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유의

• •비과세와 중과의 주택수 산정 기준이 다릅니다. 중과에는 "비수도권·비광역시 소재 공급가격 3억원 이하 분양권 불산입"(제167조의4 제2항 제1호)이 있으나, 제89조 제2항의 비과세 배제에는 그런 가액·소재지 예외가 없습니다. 지방 저가 분양권 1개를 가진 1주택자가 "중과 주택수에서 빠지니 비과세도 된다"고 판단하면 오류입니다.
• •조정대상지역 요건의 방향 차이: 중과(제104조 제7항)는 양도 대상 주택이 조정대상지역에 있을 것을 요구합니다. 반면 비과세의 2년 거주요건(시행령 제154조 제1항)은 취득 당시 조정대상지역이었는지로 판정하며, 이후 해제되거나 양도 시 지정 여부는 무관합니다.
• •제154조 제1항 제5호 예외: 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했고 계약금 지급일 현재 무주택 세대였다면 거주요건이 배제됩니다. 취득(잔금)일이 공고일 이후라 하더라도 계약일은 공고일 이전일 수 있으므로, 개별 사안에서는 계약체결일·계약금 지급일을 반드시 확인해야 합니다.
• •분양권 취득일의 의미: 청약 당첨(공급계약)인지 전매(매매)인지 증여인지에 따라 '취득' 시점이 달라지고, 2020.12.31./2021.1.1. 경계가 결론을 완전히 뒤집습니다. 계약일 기준 서류(공급계약서·전매계약서)로 확인하십시오.
• •추가 확인 필요: ① 문제된 분양권의 취득유형과 정확한 취득일, ② 조합원입주권 병존 여부(그 경우 제156조의2가 함께 적용), ③ 제156조의3 특례 적용 시 신고기한 내 '분양권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서' 제출 여부, ④ 중과 한시배제 나목·다목 경과요건 충족 여부(계약일·허가신청일·소재 지역).
• •위 조문·수치는 제공된 현행 조문과 부칙 기준이며, 중과 한시배제 종료 후 재연장 여부 등 최근 개정은 별도 확인을 권합니다.

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관련 쟁점

1. •2020.12.31. 이전 분양권과 2021.1.1. 이후 분양권을 함께 보유한 세대의 순차 완공·양도 시 특례 적용 순서(두 회신이 갈리는 지점).
2. •주택 + 조합원입주권 + 분양권이 혼재할 때 시행령 제156조의2와 제156조의3 중 어느 조문이 적용되는지(제156조의3 제6항의 준용 구조 포함).
3. •재개발·재건축 사업시행 기간 중 대체취득주택(제89조 제2항 단서)과 분양권 특례의 중첩 적용 가능성.
4. •종합부동산세·취득세에서의 분양권 주택수 취급(양도세와 기준이 달라 별도 검토 필요).